|
Они соответствуют планируемому вводу площадей и зафиксированы в виде предполагаемого объема инвестиций. 4 На втором этапе заключения контракта предполагается, что затраты, необходимые для создания объекта недвижимости соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Это основной принцип затратного метода оценки недвижимости. Главное преимущество этого метода состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. На прединвестиционной фазе, предшествующей заключению контракта, затраты инвестора (Зи) целесообразно определять методом сравнительных единиц. Расчетная формула для определения инвестиционной стоимости объекта может иметь следующий вид: . (3.8) * Ы\ где: Ъ\ укрупненные показатели себестоимости строительства 1 кв. м площади 1-го вида; §1 площадь застройки 1-го вида. 2. Вклад Федеральных органов управления в реализацию совместного инвестиционного проекта по достройке незавершенного объекта определяется следующими составляющими: •величиной фактически произведенных затрат в 1-ом году на возведение объекта, подлежащего достройке; •стоимостным эквивалентом права органов федерального управления на земельный участок. Количественно это может выражаться величиной * земельной ренты. Исходя из этого, вклад федеральных органов управления будет определяться следующей формулой (3 фед): 157 |
171 собственности и, согласно новому земельному законодательству, расположены на земельных участках, принадлежащих федеральным органам власти. Исходя из этого, инвестиционный контракт на достройку объекта федеральной «незавершенки», должен учесть интересы, как минимум, трех сторон: •федеральных органов власти, как собственника объекта; •городских органов управления, на чьей территории находится объект, берущих на себя все организационные функции по его достройке; •потенциального инвестора, финансирующего достройку объекта «незавершенки». В Инвестиционном контракте на достройку будут участвовать три стороны, и доля каждой в имуществе, созданном по Инвестиционному контракту, будет определяться, исходя из количественной оценки вклада взаимодействующих сторон в каждом конкретном случае. 1.Вклад инвестора представляет собой инвестиции по основному предмету контракта. Они соответствуют планируемому вводу площадей и зафиксированы в виде предполагаемого объема инвестиций. На втором этапе заключения контракта предполагается, что затраты, необходимые для создания объекта недвижимости соответствуют рыночной стоимости этого объекта. Это основной принцип затратного метода оценки недвижимости. Главное преимущество этого метода состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. На прединвестиционной фазе, предшествующей заключению контракта, затраты инвестора (Зи) целесообразно определять методом сравнительных единиц. 172 Расчетная формула для определения инвестиционной стоимости объекта может иметь следующий вид: п Зи= X 31 х 5» (18) 1=1 где: 31 укрупненные показатели себестоимости строительства 1 кв. м площади 1-го вида; 51 площадь застройки 1-говида. 2.Вклад Федеральных органов управления в реализацию совместного инвестиционного проекта по достройке незавершенного объекта определяется следующими составляющими: •величиной фактически произведенных затрат в 1-ом году на возведение объекта, подлежащего достройке; •стоимостным эквивалентом права органов федерального управления на земельный участок. Количественно это может выражаться величиной земельной ренты I. Исходя из этого, вклад федеральных органов управления будет определяться следующей формулой (3 фед): I 3 фед = 31 х Ю + 3^ зем х 5] (19) где: 31 затраты федерального бюджета на возведение незаконченного объекта, произведенные в 1-ом году; К* коэффициент пересчета сметной стоимости 1-го года (дифлятор); I 3; зем величина земельной ренты I в ]-ой территориальной зоне г.Москвы; 5') площадь земельного участка под объектом «незавершенки» в ,)-ой территориальной зоне. |