|
в территориальной зоне г.Воронежа; ДЗ величина затрат города на организацию постройки федерального объекта «незавершенки». * Соотношение расчетных величин, характеризующих вклад федеральных органов управления (Зфед), вклад города (3 гор) и затрат инвестора (Зи) может быть положено в основу долевого распределения вновь созданной собственности, пропорционально имущественному вкладу сторон по Инвестиционному контракту. При этом, на стадии заключения Инвестиционного контракта должны быть соблюдены следующие основные принципы: •обязательная оценка вклада сторон на основе укрупненных техникоэкономических обоснований строительства; •все составляющие вклада сторон должны быть количественно оценены и рассчитаны в сопоставимых ценах; •все затраты должны быть приведены к единой валюте, а * разновременные платежи должны дисконтироваться; •должен быть соблюден принцип эквивалентности вклада взаимодействующих сторон и полученной доли в имуществе, созданном по Инвестиционному контракту. Однако, распоряжениями Правительства Воронежа узаконено соотношение долей между инвестором и городскими органами управления как 50:50. Это соотношение может меняться на величину дополнительных затрат, которые может понести каждая из сторон в ходе реализации совместного инвестиционного контракта. В нашем случае, 50% площадей, которые должны быть выделены городу будут распределяться между ним и федеральными органами ** управления, пропорционально их имущественному вкладу. Проанализированная практика реализации объектов незавершенного строительства показала, что сложно найти инвестора, способного мобилизовать крупные денежные средства для достройки объекта. 159 |
173 3.Вклад города в реализацию совместного инвестиционного контракта на достройку федерального объекта определяется, прежде всего, теми затратами, которые понес город на улучшение земель, определяющими их ценностные характеристики за счет средств городского бюджета (земельная рента II). Расходы г.Москвы на финансирование капитальных вложений в создание и реновацию объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройство земель общего пользования, развитие и ремонт дорожной сети и т.д. являются определяющими по отношению к величине земельных платежей. Помимо этого, в данной ситуации город берет на себя посреднические функции по организации достройки объекта, которые, исходя из сложившейся практики, могут оцениваться от 5 до 10% стоимости сделки. Исходя из этого, затраты города количественно можно выразить в следующем виде (3 гор): и 3 гор = 3 ] зем • 5 з + ДЗ (20) где: II 3] зем величина земельной ренты II в )-ой территориатьной зоне г.Москвы; 3 ] площадь земельного участка под объектом «незавершенки» в ^ой территориальной зоне г.Москвы; ДЗ величина затрат города на организацию достройки федерального объекта «незавершенки». Соотношение расчетных величин, характеризующих вклад федеральных органов управления (Зфсд), вклад города (3 гор) и затрат инвестора (Зи) может быть положено в основу долевого распределения вновь созданной собственности, пропорционально имущественному вкладу сторон по Инвестиционному контракту. 174 При этом, на стадии заключения Инвестиционного контракта должны быть соблюдены следующие основные принципы: •обязательная оценка вклада сторон на основе укрупненных техникоэкономических обоснований строительства; •все составляющие вклада сторон должны быть количественно оценены и рассчитаны в сопоставимых ценах; •все затраты должны быть приведены к единой валюте, а разновременные платежи должны дисконтироваться; •должен быть соблюден принцип эквивалентности вклада взаимодействующих сторон и полученной доли в имуществе, созданном по Инвестиционному контракту. Однако, распоряжениями Правительства Москвы узаконено соотношение долей между инвестором и городскими органами управления как 50:50. Это соотношение может меняться на величину дополнительных затрат, которые может понести каждая из сторон в ходе реализации совместного инвестиционного контракта. В нашем случае, 50% площадей, которые должны быть выделены городу будут распределяться между ним и федеральными органами управления, пропорционально их имущественному вкладу. Проанализированная практика реализации объектов незавершенного строительства показала, что сложно найти инвестора, способного мобилизовать крупные денежные средства для достройки объекта. Дефицит собственных инвестиционных ресурсов, в большинстве случаев, вызывал срыв срока ввода объектов, предусмотренных в договорах купли-продажи. Кроме того, негативное влияние на решение проблемы незавершенного строительства оказало активное участие в этом процессе посредников, а не конечных пользователей. Большинство потенциальных покупателей рассматривали свои инвестиции в недвижимость как краткосрочное размещение финансовых |