|
Дефицит собственных инвестиционных ресурсов, в большинстве случаев, вызывал срыв срока ввода объектов, предусмотренных в договорах купли-продажи. Кроме того, негативное влияние на решение проблемы незавершенного строительства оказало активное участие в этом процессе посредников, а не конечных пользователей. Большинство потенциальных покупателей рассматривали свои инвестиции в недвижимость как краткосрочное размещение финансовых средств в высоко ликвидные активы, рост потребительной стоимости которых обеспечивал бы возможность многократного оборота вложенных средств и получения значительной прибыли. Специфика объектов незавершенного строительства предопределила возможную схему лизинговых операций. Ее основными участниками являются: •федеральные или муниципальные власти, владеющие имущественными правами на объекты недвижимости, возведенные за счет бюджетных средств; •специализированные лизинговые компании, аккумулирующие необходимые финансовые ресурсы для завершения строительства, осуществляющие доведение объекта до состояния технической готовности и передачу его в лизинг; •лизингополучатель, как конечный пользователь незавершенного строительством объекта. 1. Инициатором лизинговой сделки выступает городское Правительство, которому федеральные органы управления передают свои полномочия по владению незавершенным объектом. При этом, оно не выходит на конечного пользователя строительной продукции и делегирует это право лизинговой компании. Компании также предоставляется право консолидировать финансовые 160 |
174 При этом, на стадии заключения Инвестиционного контракта должны быть соблюдены следующие основные принципы: •обязательная оценка вклада сторон на основе укрупненных техникоэкономических обоснований строительства; •все составляющие вклада сторон должны быть количественно оценены и рассчитаны в сопоставимых ценах; •все затраты должны быть приведены к единой валюте, а разновременные платежи должны дисконтироваться; •должен быть соблюден принцип эквивалентности вклада взаимодействующих сторон и полученной доли в имуществе, созданном по Инвестиционному контракту. Однако, распоряжениями Правительства Москвы узаконено соотношение долей между инвестором и городскими органами управления как 50:50. Это соотношение может меняться на величину дополнительных затрат, которые может понести каждая из сторон в ходе реализации совместного инвестиционного контракта. В нашем случае, 50% площадей, которые должны быть выделены городу будут распределяться между ним и федеральными органами управления, пропорционально их имущественному вкладу. Проанализированная практика реализации объектов незавершенного строительства показала, что сложно найти инвестора, способного мобилизовать крупные денежные средства для достройки объекта. Дефицит собственных инвестиционных ресурсов, в большинстве случаев, вызывал срыв срока ввода объектов, предусмотренных в договорах купли-продажи. Кроме того, негативное влияние на решение проблемы незавершенного строительства оказало активное участие в этом процессе посредников, а не конечных пользователей. Большинство потенциальных покупателей рассматривали свои инвестиции в недвижимость как краткосрочное размещение финансовых 175 средств в высоко ликвидные активы, рост потребительной стоимости которых обеспечивал бы возможность многократного оборота вложенных средств и получения значительной прибыли. Но, как правило, условия конкурсов содержат большое количество ограничений, не позволяющих рассматривать этот сектор рынка недвижимости как привлекательный для инвесторов-посредников. В сложившихся условиях, альтернативным механизмом, позволяющим повысить эффективность работы на рынке незавершенного строительства, может стать лизинг объектов недвижимости. Как известно, объектом лизинга может быть любое движимое или недвижимое имущество, относящееся по действующей классификации к основным средствам, кроме имущества, запрещенного к свободному обращению на рынке. В силу большой сложности осуществления и длительного срока реализации, лизинг недвижимости будет выступать как форма инвестиций, обеспечивающих ее воспроизводство. В условиях недостаточности у конечного потребителя собственных средств и ограниченного высокой ставкой рефинансирования доступа к кредитным ресурсам, это наиболее реальная возможность вернуть в хозяйственный оборот замороженные в незавершенном строительстве инвестиционные ресурсы и компенсировать городу понесенные затраты. Специфика объектов незавершенного строительства предопределила возможную схему лизинговых операций. Ее основными участниками являются: •федеральные или муниципальные власти, владеющие имущественными правами на объекты недвижимости, возведенные за счет бюджетных средств; •специализированные лизинговые компании, аккумулирующие необходимые финансовые ресурсы для завершения строительства, осуществляющие доведение объекта до состояния технической готовности и передачу его в лизинг; 176 •лизингополучатель, как конечный пользователь незавершенного строительством объекта. 1 .Инициатором лизинговой сделки выступает Московское Правительство, которому федеральные органы управления передают свои полномочия по владению незавершенным объектом. При этом, оно не выходит на конечного пользователя строительной продукции и делегирует это право лизинговой компании. Компании также предоставляется право консолидировать финансовые ресурсы, необходимые для достройки объекта. 2.Лизинговая компания выступает официальным представителем Правительства города. ДГиМИ или Московский комитет по управлению имуществом Минимущества России формирует список незавершенных объектов и передает их лизинговой компании. Лизинговая компания проводит конкурсный отбор конечных пользователей и в соответствии с его решениями, заключает договор купли-продажи с Минимуществом России на каждое нежилое помещение. Стоимость объекта определяется исходя из рыночных котировок на момент заключения договора купли-продажи. Расчетной денежной единицей, в условиях инфляции, целесообразно принять свободно конвертируемую валюту. Договором должна быть предусмотрена рассрочка расчетов с распределением платежей на срок, соответствующий сроку действия лизингового договора с конечным пользователем. Лизинговая компания заключает договор лизинга с конечным пользователем и производит, в соответствии с представленным им бизнеспланом, инвестирование средств для подготовки нежилого помещения к производственному процессу. После завершения предусмотренных договором работ осуществляется передача имущественного комплекса пользователю. |