|
Правительством города за возложенные на нее имущественные обязательства. С целью нейтрализации рисков, лизингодатель должен производить оценку экономической деятельности клиента с точки зрения его платежеспособности. При необходимости могут запрашиваться банковские гарантии. Объекты федерального долгостроя могут быть использованы в качестве имущественного залога при получении кредита у международных финансовых институтов. С одной стороны, объекты «незавершенки» достаточно неликвидный залог, но они расположены на территории г.Воронежа, где земельные участки имеют высокую стоимость и инвестиционную привлекательность. В соответствии с новым земельным законодательством такие сделки становятся правомерными. Если объект долгостроя относится к некоммерческим социальным объектам (здравоохранение, образование, культура), то в договоре залога должно быть оговорено условие его последующей достройки и использования по профилю. К имущественным схемам распоряжения можно отнести вариант внесения объектов долгостроя в Уставный капитал создаваемых акционерных обществ с участием муниципальных органов управления. Такая схема распоряжения уже нашла практическое применение в других регионах. В качестве варианта вовлечения в хозяйственный оборот объектов долгостроя может быть предложена уже апробированная в г. Воронеже схема привлечения финансовых ресурсов на строительство объектов. Согласно этой схеме, для строительства некоммерческого объекта привлекается потенциальный инвестор, который за счет своих средств производит все проектные и строительно-монтажные работы. После их завершения все площади передаются городскому Правительству, а инвестор получает равноценный объект в престижном районе города. 162 |
177 3. Лизингополучатель после объявления в средствах массовой информации условий конкурса на недостроенные помещения, составляет заявку в лизинговую компанию. К ней, в качестве необходимого дополнения должен прилагаться, помимо юридических и финансовых документов, бизнес-план проекта. В предлагаемой схеме основным звеном является лизинговая компания. Именно она берет на себя риски связанные с доведением объектов до состояния технической готовности, и несет ответственность перед Правительством Москвы за возложенные на нее имущественные обязательства. С целью нейтрализации рисков, лизингодатель должен производить оценку экономической деятельности клиента с точки зрения его платежеспособности. При необходимости могут запрашиваться банковские гарантии. Наиболее сложным этапом их формирования при проектировании лизинговой сделки является определение суммы лизингового платежа. Согласно «Методическими рекомендациям по расчету лизинговых платежей», утвержденных Министерством Экономики РФ 16.04. 1996 г.,‘ лизинговые платежи могут дифференцироваться в зависимости от: •видов лизинга (финансовый, оперативный и т.д.); •форм расчетов между лизингодателем и лизингополучателем (денежные, компенсационные, смешанные); •состава учитываемых элементов; •применяемого метода начисления: с фиксированной общей суммой; с авансом (депозитом); с учетом выкупа имущества по остаточной стоимости; •периодичности внесения (ежегодные, полугодичные, ежеквартальные, ежемесячные); •срочности внесения (в начале, середине или в конце периода платежа); 179 стороны, могут быть полезны г.Москве, как база для предоставления горожанам социальных услуг. В этом случае оценка объекта незавершенки должна производиться, исходя из затрат, понесенных федеральным бюджетом на возведение объекта и стоимости земельного участка, на котором он расположен. Расчет предлагается проводить по'формуле (19). Отобранные для взаиморасчетов объекты передаются Минимуществом России специальному представителю Правительства Москвы — Департаменту государственного и муниципального имущества. В свою очередь, ДГиМИ может использовать следующие схемы вовлечения в хозяйственный оборот переданного объекта федерального долгостроя: 1 .В случае принятия решения о реализации объекта «незавершенки» на торгах, он передается СГУП имущества г.Москвы. Последнее организует продажу объекта, согласно общепринятой схеме через объявление условий продажи в средствах массовой информации. 2.В случае принятия решения о достройке объекта, ДГиМИ выбирает одну из схем мобилизации финансовых ресурсов (лизинг, кредит, совместный инвестиционный контракт и др.) и осуществляет реализацию инвестиционного проекта. Величина средств, причитающихся городскому бюджету за данный объект, как компенсация за выполнение городом столичных функций, перечисляется ДГиМИ за счет доходов, полученных от эксплуатации городского имущества. II. Объекты федерального долгостроя могут быть использованы в качестве имущественного залога при получении кредита у международных финансовых институтов. С одной стороны, объекты «незавершенки» достаточно неликвидный залог, но они расположены на территории г.Москвы, где земельные участки имеют высокую стоимость и инвестиционную привлекательность. В соответствии с новым земельным 180 законодательством такие сделки становятся правомерными. Если объект долгостроя относится к некоммерческим социальным объектам (здравоохранение, образование, культура), то в договоре залога должно быть оговорено условие его последующей достройки и использования по профилю. III. К имущественным схемам распоряжения можно отнести вариант внесения объектов долгостроя в Уставный капитал создаваемых акционерных обществ с участием федеральных органов управления. Такая схема распоряжения уже нашла практическое применение в других регионах. IV. В качестве варианта вовлечения в хозяйственный оборот объектов долгостроя может быть предложена уже апробированная в г. Москве схема привлечения финансовых ресурсов на строительство объектов. Согласно этой схеме, для строительства некоммерческого объекта привлекается потенциальный инвестор, который за счет своих средств производит все проектные и строительно-монтажные работы. После их завершения все площади передаются Московскому Правительству, а инвестор получает равноценный объект в престижном районе города. Так, при строительстве здания Никулинского муниципального народного суда вся нежилая площадь была передана в собственность городу, а инвестору ТОО «ППСК ТЭЦ 25» в виде компенсации переданы в долгосрочную аренду с правом последующего выкупа, помещения по адресу ул. Дружбы, д.4 и ул. Мосфильмовская, д.25а. Объекты федерального долгостроя могут быть переданы Московскому Правительству с последующей компенсацией федеральным органам управления понесенных затрат по их возведению, в виде нежилых или жилых помещений эквивалентной стоимости. Федеральным органам управления могут быть переданы аналогичные по размеру площади в другом районе, но скорректированные на величину |