|
проводимого исследования, поскольку с переходом к рыночным условиям хозяйствования, принципиально изменился как механизм инвестирования в воспроизводство недвижимости, так и механизм оценки. Объект недвижимости рассматривается с позиции получения дохода собственником. Практика управления требует проведения классификации и структуризации совокупности объектов недвижимости в зависимости от стоящих задач по применению различных методов распоряжения, его оценки, эффективности инвестиций в недвижимость и Др. Зарубежный опыт управления [71,80] исходит из двух основных классификационных подходов: 1. По функциональному признаку. 2. По способности приносить доход, т.е. удовлетворяющих потребность в получении постоянного потока средств от ее использования. При этом первую группу подразделяют на: • жилую (особняки, коттеджи, малосемейные и многосемейные многоквартирные дома, в отношении которой решаются вопросы аренды, строительства и эксплуатации жилого фонда); • нежилую (коммерческая, промышленная, институциональная, рекреационная, смешанная). Существует еще один метод укрупненной группировки объектов недвижимости, используемый западными специалистами [52], недвижимость согласно этому подходу, подразделяется по трем категориям. Категория А включает объекты недвижимости, используемые собственником для ведения бизнеса. Они подразделяются на: • специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и продолжающуюся вместе с бизнесом (предприятия нефтехимии, химии, иные промышленные предприятия, здания, цехи, машины и оборудование, которые никогда не продаются или не передаются 61 |
36 Согласно 130 статье Гражданского Кодекса Российской Федерации (ГК РФ), имущество делится не недвижимое и движимое. Критерием деления имущества на недвижимое и движимое является, как известно, связь объекта с землей. В соответствии с такой классификацией, принятой в экономической литературе [60; 82], и закрепленной законодательно [6;81], под недвижимостью подразумевается определенный участок земли, вся растительность и все имущественные объекты, находящиеся на, над или под его поверхностью, перемещение которых невозможно или может нанести этим объектам существенный вред. То есть, к недвижимости относятся как объекты естественного происхождения (леса, природные ресурсы и др.), так и объекты, являющиеся результатом процесса производства (инфраструктура, здания и сооружения и др.). В рамках теории воспроизводства объекты недвижимости рассматриваются не только как носители физических, но и экономических свойств. Основное из них потребность в инвестициях, обеспечивающих их сохранение (при простом воспроизводстве) и качественное и количественное развитие (при расширенном воспроизводстве), кроме того, каждый объект недвижимости имеет определенную стоимостную оценку и может являться источником дохода для своего собственника. Именно на этих двух основных экономических свойствах объектов недвижимости необходимо сделать акцент в ходе проводимого исследования, поскольку с переходом к рыночным условиям хозяйствования, принципиально изменился как механизм инвестирования в воспроизводство недвижимости, так и механизм оценки (роль объекта недвижимости), как приносящий доход собственности. Практика управления требует проведения классификации и структуризации совокупности объектов недвижимости в зависимости от стоящих задач по применению различных методов распоряжения, его оценки, эффективности инвестиций в недвижимость и др. 37 Зарубежный опыт управления [167; 174] исходит из двух основных классификационных подходов: 1. По функциональному признаку. 2. По способности приносить доход, т.е. удовлетворяющих потребность в получении постоянного потока средств от ее использования. При этом первую группу подразделяют на: •жилую (особняки, малосемейные, многосемейные, многоквартирные дома, в отношении которой решаются вопросы аренды, строительства и эксплуатации жилого фонда); •нежилую (коммерческая, промышленная, институциональная, рекреационная, смешанная). Существует еще один метод укрупненной группировки объсгстов недвижимости, используемый западными специалистами [137;233], недвижимость согласно этому подходу, подразделяется по трем категориям. Категория А включает объекты недвижимости, используемые собственником для ведения бизнеса. Они подразделяются на: •специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и продолжающуюся вместе с бизнесом (предприятия нефтехимии, химии, иные промышленные предприятия, здания, цехи, машины и оборудование, которые никогда не продаются или не передаются третьей стороне на рынке); •неспециализированная недвижимость здания, офисы, склады, которые могут быть по отдельности проданы или сданы в аренду; Категория Б включает недвижимые объекты, которыми владеют с целью увеличения прибыли на вложенный капитал (например, дохода от аренды). Категория В так называемая «избыточная» недвижимость, которая не представляет для своего владельца в данный момент времени коммерческого интереса. |