|
третьей стороне на рынке); • неспециализированная недвижимость здания, офисы, склады, ^ которые могут быть по отдельности проданы или сданы в аренду. Категория Б включает недвижимые объекты, которыми владеют с целью увеличения прибыли на вложенный капитал (например, дохода от аренды). Категория В так называемая «избыточная» недвижимость, которая не представляет для своего владельца в данный момент времени коммерческого интереса. К объектам недвижимости, исходя из необходимости решения конкретных управленческих задач, могут быть применены и иные более конкретные критерии группировки, например по происхождению, размерам, готовности к использованию и др. Исходя из обоснованных выше задач проводимого исследования, а также учитывая интересы города как собственника наиболее показательной т будет классификация объектов недвижимости, отражающая две основные характеристики объекта недвижимости: способности удовлетворять конкретные потребности пользователя и способности приносить доход собственнику. При этом первый блок может быть подразделен на объекты, способные удовлетворять личные потребности (жилье, объекты соцкультбыта) и объекты, способные удовлетворять производственные потребности (т.е. недвижимость в виде основных производственных фондов). Классификация объектов приносящей доход недвижимости должна осуществляться, исходя из возможности применения к данной группе # объектов общих методов оценки эффективности инвестиций. Это могут быть группы мало, среднеи высокодоходных объектов, или группы объектов, по схеме извлечения дохода, или группировка объектов с учетом коммерческого потенциала, вида деятельности, которую 62 |
37 Зарубежный опыт управления [167; 174] исходит из двух основных классификационных подходов: 1. По функциональному признаку. 2. По способности приносить доход, т.е. удовлетворяющих потребность в получении постоянного потока средств от ее использования. При этом первую группу подразделяют на: •жилую (особняки, малосемейные, многосемейные, многоквартирные дома, в отношении которой решаются вопросы аренды, строительства и эксплуатации жилого фонда); •нежилую (коммерческая, промышленная, институциональная, рекреационная, смешанная). Существует еще один метод укрупненной группировки объсгстов недвижимости, используемый западными специалистами [137;233], недвижимость согласно этому подходу, подразделяется по трем категориям. Категория А включает объекты недвижимости, используемые собственником для ведения бизнеса. Они подразделяются на: •специализированную недвижимость, приспособленную для ведения определенного бизнеса и продолжающуюся вместе с бизнесом (предприятия нефтехимии, химии, иные промышленные предприятия, здания, цехи, машины и оборудование, которые никогда не продаются или не передаются третьей стороне на рынке); •неспециализированная недвижимость здания, офисы, склады, которые могут быть по отдельности проданы или сданы в аренду; Категория Б включает недвижимые объекты, которыми владеют с целью увеличения прибыли на вложенный капитал (например, дохода от аренды). Категория В так называемая «избыточная» недвижимость, которая не представляет для своего владельца в данный момент времени коммерческого интереса. К объектам недвижимости, исходя из необходимости решения конкретных управленческих задач, могут быть применены и иные более конкретные критерии группировки, например по происхождению, размерам, готовности к использованию и др. Исходя из обоснованных выше задач проводимого исследования, а также учитывая интересы города как собственника наиболее показательной будет классификация объектов недвижимости, отражающая две основные характеристики объекта недвижимости: способности удовлетворять конкретные потребности пользователя и способности приносить доход собственнику. При этом первый блок может быть подразделен на объекты, способные удовлетворять личные потребности (жилье, объекты соцкультбыта) и объекты, способные удовлетворять производственные потребности (т.е. недвижимость в виде основных производственных фондов). Классификация объектов приносящей доход недвижимости должна осуществляться, исходя из возможности применения к данной группе объектов общих методов оценки эффективности инвестиций. Это могут быть группы мало, среднеи высокодоходных объектов, или группы объектов, по схеме извлечения дохода, или группировка объектов с учетом коммерческого потенциала, вида деятельности, которую обслуживают данные объекты. Основным условием оценки доходности недвижимости является его участие в рыночных взаимоотношениях. Сама категория «Рынок» определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения [167]. Рынок недвижимости является одной из основных составляющих рыночных взаимоотношений (включая рынки труда, капитала, услуг и ресурсов). Роль недвижимости в общей воспроизводственной схеме можно охарактеризовать двояко. Это, для определенной группы участников, обеспечивающих создание объекта этап процесса производства. В данном 38 |