|
обслуживают данные объекты. Основным условием оценки доходности недвижимости является его участие в рыночных взаимоотношениях. Сама категория «Рынок» определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения [20,22]. Рынок недвижимости является одной из основных составляющих рыночных взаимоотношений (включая рынки труда, капитала, услуг и ресурсов). Роль недвижимости в общей воспроизводственной схеме можно охарактеризовать двояко. Это, для определенной группы участников, обеспечивающих создание объекта этап процесса производства. В данном случае, рассматривая недвижимость как часть городского имущества, она может быть охарактеризована как товар, на различные виды которого рынок определяет цену (ренту). В экономической литературе существует ряд определений понятия «рынка недвижимости» [23,48]. В большинстве из них акцент делается на • взаимодействие по поводу купли-продажи объекта недвижимости. Исходя из этого, рынок недвижимости можно определить как систему экономико-правовых взаимоотношений, регулируемых спросом и предложением, по поводу изменения прав собственника на объект недвижимости с целью получения дохода и (или) удовлетворения конкретных потребностей пользователя. Такая характеристика рынка недвижимости позволяет не только определить механизм оценки полезности объекта недвижимости, но и возможность, и необходимость создания условий действия этого механизма, а также место и роль объекта недвижимости в процессе воспроизводства. ф Специфика рынка недвижимости определяется, прежде всего, уникальностью каждого объекта недвижимости. Во многом, вследствие этого возникают такие вторичные характеристики рынка недвижимости как локализация, сегментация, персонификация рынка. 63 |
К объектам недвижимости, исходя из необходимости решения конкретных управленческих задач, могут быть применены и иные более конкретные критерии группировки, например по происхождению, размерам, готовности к использованию и др. Исходя из обоснованных выше задач проводимого исследования, а также учитывая интересы города как собственника наиболее показательной будет классификация объектов недвижимости, отражающая две основные характеристики объекта недвижимости: способности удовлетворять конкретные потребности пользователя и способности приносить доход собственнику. При этом первый блок может быть подразделен на объекты, способные удовлетворять личные потребности (жилье, объекты соцкультбыта) и объекты, способные удовлетворять производственные потребности (т.е. недвижимость в виде основных производственных фондов). Классификация объектов приносящей доход недвижимости должна осуществляться, исходя из возможности применения к данной группе объектов общих методов оценки эффективности инвестиций. Это могут быть группы мало, среднеи высокодоходных объектов, или группы объектов, по схеме извлечения дохода, или группировка объектов с учетом коммерческого потенциала, вида деятельности, которую обслуживают данные объекты. Основным условием оценки доходности недвижимости является его участие в рыночных взаимоотношениях. Сама категория «Рынок» определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения [167]. Рынок недвижимости является одной из основных составляющих рыночных взаимоотношений (включая рынки труда, капитала, услуг и ресурсов). Роль недвижимости в общей воспроизводственной схеме можно охарактеризовать двояко. Это, для определенной группы участников, обеспечивающих создание объекта этап процесса производства. В данном 38 39 случае, рассматривая недвижимость как часть городского имущества, она может быть охарактеризована как товар, на различные виды которого рынок определяет цену (ренту). В экономической литературе существует ряд определений понятия «рынка недвижимости» [85; 105;217]. В большинстве из них акцент делается на взаимодействие по поводу купли-продажи объекта недвижимости. Исходя из этого, рынок недвижимости можно определить как систему экономико-правовых взаимоотношений, регулируемых спросом и предложением, по поводу изменения прав собственника на объект недвижимости с целью получения дохода и (или) удовлетворения конкретных потребностей пользователя. Такая характеристика рынка недвижимости позволяет не только определить механизм оценки полезности объекта недвижимости, но и возможность, и необходимость создания условий действия этого механизма, а также место и роль объекта недвижимости в процессе воспроизводства. Специфика рынка недвижимости определяется, прежде всего, уникальностью каждого объекта недвижимости. Во многом, вследствие этого возникают такие вторичные характеристики рынка недвижимости как локализация, сегментация, персонификация рынка. Важно подчеркнуть наличие первичного и вторичного рынка недвижимости. На первичном рынке происходит возникновение права собственности. Юридически завершается и фиксируется «производственная» стадия процесса воспроизводства, т.е. осуществляется этап создания объекта недвижимости. И в зависимости от цели, финансовых источников и условий реализации инвестиционного контракта, вновь созданный объект получает статус частного, муниципального объекта или объекта, находящегося в совместной собственности. Вторичный рынок обеспечивает перераспределение прав собственности на уже находящийся в собственности объект. То есть, на |