|
следовательно, оценка затрат и отдачи от распоряжения городскими землями особенно актуальны при планировании городского бюджета, развитии земельных отношений, проведении реформы ЖКХ и решении других жизненно важных для города проблем. Управление процессом воспроизводства городской земельной недвижимости должно, в связи с этим, сводиться к решению сложного комплекса экономических задач, основными из которых являются: •анализ затрат на создание и воспроизводство земельной недвижимости в разрезе округов города и земель различного функционального назначения; •анализ доходных поступлений от распоряжения городской земельной недвижимостью с точки зрения окупаемости и эффективности использования на цели воспроизводства городской инженерной инфраструктуры; •совершенствование, по итогам анализа, сложившейся системы тарифов, льгот и дотаций за пользование элементами городской инженерной инфраструктуры; •совершенствование системы арендных платежей и налогообложения земельной недвижимости на основе определения затратной и рентной составляющих стоимости городских земель. Основным принципом при решении этих сложнейших задач должно быть согласование интересов города в целом, как собственника земли (т.к. он отвечает за обеспечение расширенного воспроизводства земельной недвижимости и всей системы улучшения городских земель), экономических интересов предприятий инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов, с максимальным учетом интересов жителей города. Исходя из этого, рентная составляющая использования земель для города в ряде случаев может иметь отрицательное значение. Определение стоимости расширенного воспроизводства земельной составляющей городского имущества должно осуществляться на основе 67 |
хозяйственный оборот, что будет соответствовать имущественным интересам города. Учитывая, что строительство незавершенных объектов финансировалось в основном, за счет средств городского бюджета и внебюджетных фондов, эти средства, по сути, являются непокрытыми убытками города. Характеризуя объекты недвижимости с точки зрения процесса воспроизводства, нельзя не отметить, что особую роль в этом процессе играет такой сложный объект недвижимости как городские земли. Земля является элементом недвижимого имущества на основании Гражданского Кодекса РФ, статьи 130. «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты ...» Город, как собственник всей земельной недвижимости (за исключением тех земель, на которых расположены объекты федеральной собственности) отвечает за ее воспроизводство. Проблемы формирования и воспроизводства земельной составляющей городского имущества, а следовательно, оценка затрат и отдачи от распоряжения городскими землями особенно актуальны при планировании городского бюджета, развитии земельных отношений, проведении реформы ЖКХ и решении других жизненно важных для города проблем. Управление процессом воспроизводства городской земельной недвижимости должно, в связи с этим, сводиться к решению сложного комплекса экономических задач, основными из которых являются: •анализ затрат на создание и воспроизводство земельной недвижимости в разрезе округов города и земель различного функционального назначения; •анализ доходных поступлений от распоряжения городской земельной недвижимостью с точки зрения окупаемости и эффективности использования на цели воспроизводства городской инженерной инфраструктуры; 42 •совершенствование, по итогам анализа, сложившейся системы тарифов, льгот и дотаций за пользование элементами городской инженерной инфраструктуры; •совершенствование системы арендных платежей и налогообложения земельной недвижимости на основе определения затратной и рентной составляющих стоимости городских земель. Основным принципом при решении этих сложнейших задач должно быть согласование интересов города в целом, как собственника земли (т.к. он отвечает за обеспечение расширенного воспроизводства земельной недвижимости и всей системы улучшения городских земель), экономических интересов отдельных производственных структур, с максимальным учетом интересов жителей города. Исходя из этого, рентная составляющая использования земель для города в ряде случаев может иметь отрицательное значение. Определение стоимости расширенного воспроизводства земельной составляющей городского имущества должно осуществляться на основе определения ценности земель, в соответствии с Земельным Кадастром. В рамках Земельного Кадастра реализуется принцип рыночной оценки земли, как составляющей городского имущества, что позволяет определить как общую стоимость капитализированных затрат городской земельной недвижимости, так и необходимые объемы средств на обеспечение простого воспроизводства (амортизация городской инфраструктуры) и на расширенное воспроизводство. По экспертным оценкам [143] это составит, в случае простого воспроизводства, 2-3% общей стоимости (около 300 долл. США на одного жителя Москвы в год) и около 4% при расширенном воспроизводстве. Известно, что городская инженерная инфраструктура находится в состоянии крайней изношенности и по некоторым её элементам, особенно в центральной части горда, износ достигает 60-70 %. [91; 143] В мировой практике мобилизация инвестиционных ресурсов на создание и воспроизводство системы улучшения городских земель 43 |