|
Незначительное количество объектов культуры (2,9%) и физкультуры и спорта (2,3%) свидетельствуют не столько о благоприятном положении в этих отраслях, сколько о сохранившейся тенденции их остаточного финансирования, то есть этих объектов и строится значительно меньше, чем всех остальных. Удельный вес объектов здравоохранения и образования имеют примерно одинаковые значения (12,3% и 10%). Как было отмечено, объекты производственного назначения не доминируют в перечне объектов долгостроя. Прежде всего потому, что для потенциального инвестора более привлекательны объекты производственного, а не социального значения. С точки зрения оценки инвестиционной привлекательности не завершенных строительством объектов, представляет интерес анализ их крупности, т.е. средней площади одного объекта. Этот параметр является определяющим при расчете необходимого объема инвестиций на достройку. 2Л.2. Связь между строительными расходами и эксплуатацией В целом, в экономике западных стран принято, при составлении бюджета содержания объекта за период эксплуатации необходимо амортизировать начальные капиталовложения. Это означает стремление вернуть инвестированные средства путем эксплуатации так, чтобы инвестиции за весь период были по меньшей мере погашены. Рис. 2.1 изображает стандартный ход эксплуатации произвольного выбранного дома. Пример приводится, исходя из аннуитетной формы кредита на строительство (при которой общая сумма взноса в счет погашения кредита и процентов остается неизменной), незначительного роста переменных расходов и ежегодного повышения арендной платы настолько, чтобы доходы продолжали расти. |
148 объектов незавершенки по этому признаку в разрезе следующих отраслей: культура; здравоохранение; наука; образование; объекты производственного назначения; офисные и административные здания; физкультура и спорт; прочие* В Таблице 20 приведена количественная характеристика объектов незавершенки в разрезе отраслей. Наибольший удельный вес приходится на административные здания (25,7%) и на объекты для научных организаций (25,1%). Незначительное количество объектов культуры (2,9%) и физкультуры и спорта (2,3%) свидетельствуют не столько о благоприятном положении в этих отраслях, сколько о сохранившейся тенденции их остаточного финансирования. То есть этих объектов и строится значительно меньше, чем всех остальных. Удельный вес объектов здравоохранения и образования имеют примерно одинаковые значения (12,3% и 10%). Как было отмечено, объекты производственного назначения не доминируют в перечне объектов долгостроя. Прежде всего потому, что для потенциального инвестора более привлекательны объекты производственного, а не социального значения. Поэтому на последние приходится 60,2% всего объема незавершенки федерального подчинения в г.Москве. Отраслевая структура объектов незавершенного строительства имеет определенную специфику в разрезе округов. Так, при среднем удельном весе административных зданий 25,7%, в ряде округов наблюдается значительное повышение этого вида незавершенки. В Западном округе 38%; в Центральном 34,5%; в Северном 33,2%. Эту ситуацию можно считать объективным отражением привлекательности этих округов по критерию деловой активности. * В эту группу вошли, в основном, жилые здания и общежития. Учитывая невысокий вес объектов протводствснного назначения по отраслям промышленности, они сведены в одну группу. 149 Удельный вес незавершенных объектов здравоохранения выше среднего в Восточном округе 26,3% и в Северном 22,1% против среднего по городу 12,2%. По незавершенным объектам образования значительное превышение характерно только для Северо-Западного округа: 27,3% против 10% в среднем по городу. Представляет интерес анализ наиболее представительной группы объектов для научных учреждений и организаций. По большинству округов их удельный вес значительно превышает средний по городу. При этом, в Южном округе и в Зеленограде на них приходится больше половины всех объектов, не завершенных строительством, а в Северо-Восточном, ЮгоЗападном,Северо-Западном и Юго-Восточном почти треть. Такое положение объясняется, прежде всего, необходимостью решения текущих проблем в условиях имевшего место острого дефицита инвестиционных ресурсов. А окупаемость затрат на науку, как известно, имеет очень длительный период. Следующие по весомости объекты производственного назначения. Именно на эти объекты приходится больше половины не введенных производственных мощностей в Восточном и Юго-Восточном округах, традиционно имеющих производственную направленность. В Центральном округе и Зеленограде на них приходится треть всех незавершенных строительством площадей. Как правило, это наукоемкие, высокотехнологичные предприятия. Показателен также высокий удельный вес административных и офисных помещений в Центральном (25,5%) и Юго-Западном (20,3%) округах. С точки зрения оценки инвестиционной привлекательности не завершенных строительством объектов, представляет интерес анализ их крупности, т.е. средней площади одного объекта. Этот параметр является определяющим при расчете необходимого объема инвестиций на достройку. |