|
проведении оценки факторы, влияющие на предложение и спрос на недвижимость, выражаются через математические модели оценки. Используя статистические методы и системы массовой оценки на основе компьютерных программ (КМО) получают результаты оценки, учитывающие больше факторов предложения и спроса, чем обычно принимается во внимание при проведении оценок отдельных объектов недвижимости. Соответственно, результаты массовой оценки могут иметь более точное значение [105]. В современном процессе кадастровой массовой оценки основная часть аналитической деятельности получила название “моделирование оценки”. Модель оценки представляет собой математическое выражение изменения ситуации на рынке недвижимости в конкретный момент времени [50,77]. Модели кадастровой (массовой) оценки обычно основаны на трех основных подходах определения стоимости: (1) подход на основе сравнения продаж, (2) доходный метод и (3) затратный подход [79]. При подходе на основе сравнения продаж сначала целесообразно использование простых моделей. Однако, в последующем можно планировать использование более сложных моделей, поскольку рынок недвижимости развивается и объем имеющихся сделок растет [129,132]. Методы калибровки, используемые в моделях, могут начинаться с таблиц и описательной статистики. Множественный регрессионный анализ может быть использован, когда объем продаж в группе моделирования превышает 30 или четыре продажи по каждой независимой переменной в модели. Аналогичные критерии могут быть использованы для оценки возможности использования адаптационных процедур оценки [80]. При массовой оценке используемые обычно модели сравнения продаж имеют следующий общий вид: V = f (X,, Х2, ..., Хп), (18) где V расчетная цена продажи; f “функция”; и (Xi, Х2 , ..., Хп) характеристики земельной недвижимости. 113 |
витой рыночной экономикой известно, что основной вклад в системе различных характеристик объектов недвижимости это цена, уплачиваемая в момент совершения сделки по продаже недвижимости в определенный момент времени. На основе этой информации разрабатывается модели оценки, которая может быть использована для оценки всех сходных объектов, которые не были предметом продажи. Эта модель оценки является более надежным показателем спроса и предложения, чем реальные цены продаж, поскольку на нее не влияют случайные факторы. Для создания модели оценки, которая должна включать основные стоимостные характеристики всех объектов недвижимости, необходимо разработать четкую методологию оценки. Метод массовой оценки с использованием компьютера оптимально подходит для выполнения этой задачи и позволяет органам налогового администрирования оценивать большие группы объектов недвижимости при минимальных затратах финансовых средств и времени. В большинстве случаев для налогообложения недвижимого имущества, используют показатели массовой оценки. При этом стандартные наборы данных, модели массовой оценки и процедуры обеспечения качества позволяют осуществить оценку большого числа объектов недвижимости при небольших затратах. Массовая оценка, так же как индивидуальная оценка отдельных объектов недвижимости, это прикладной экономический анализ. При проведении оценки факторы, влияющие на предложение и спрос на недвижимость, выражаются через модели оценки (формулы). Используя статистические методы и системы массовой оценки на основе компьютерных программ (КМО), получают результаты оценки, учитывающие больше факторов предложения и спроса, чем обычно принимается во внимание при проведении оценок отдельных объектов недвижимости. Соответственно, результаты массовой оценки могут иметь более точное значение. В современном процессе массовой оценки основная часть аналитической деятельности получила название “моделирование оценки”. Модель 121 ся на стадии калибровки, модель оценки может быть искажена так, что она не сможет точно представить типичные взаимосвязи между характеристиками недвижимого имущества и стоимостями типичных объектов недвижимого имущества. С другой стороны, модель, которая хорошо разработана с точки зрения типичных взаимосвязей стоимостей, возможно, не сможет хорошо работать при использовании нетипичных объектов недвижимого имущества. Модели массовой оценки обычно основаны на трех основных подходах определения стоимости: (1) подход на основе сравнения продаж, (2) доходный метод и (3) затратный подход. При подходе на основе сравнения продаж сначала целесообразно использование простых моделей. Однако, в последующем можно планировать использование более сложных моделей, поскольку рынок недвижимости развивается и объем имеющихся сделок растет. Методы калибровки, используемые в моделях, могут начинаться с таблиц и описательной статистики. Множественный регрессионный анализ может быть использован, когда объем продаж в группе моделирования превышает 30 или четыре продажи по каждой независимой переменной в модели. Аналогичные критерии могут быть использованы для оценки возможности использования адаптационных процедур оценки. При массовой оценке используемые обычно модели сравнения продаж имеют следующий общий вид: V = f (Хь Х2, Х п), (11) где V расчетная цена продажи; f “функция”; и (Хь Х2, Х п) характеристики недвижимости. Модели могут быть аддитивными, мультипликативными или гибридными (смешанными). Множественный регрессионный анализ или адаптационные процедуры оценки могут быть использованы для целей градуировки. Кроме того, в традиционных моделях сравнения продаж может быть использована калибровка с применением средств автоматизации и с применением рыночных показателей. Традиционные модели имеют следующий вид: V = Sc+ ADJC, (12) 123 |