|
где R ставка капитализации; I доход от имущества; V стоимость объекта недвижимости. Если доход от имущества известен, и ставка капитализации может быть определена, мы можем рассчитать стоимость путем простои перестановки членов уравнения следующим образом: V = I / R (21) Таким образом, если годовой доход равен 10000 рублей и ставка капитализации составляет 0,16, стоимость имущества равна: V = 10000 / 0,16 = 625000 рублей Рассмотрение этого примера показывает, что для данного размера дохода чем выше ставка капитализации, тем ниже стоимость имущества и наоборот, чем выше риск, инфляция, тем выше ставка капитализации. Следует отметить, что второе уравнение представляет собой основную модель капитализации или бесконечного потока дохода неизменной величины, или пожизненной ренты. При проведении кадастровой оценки городских земель разрабатываются отдельные модели для определения оценочных показателей арендной платы, мультипликаторов дохода и общих ставок для согласования конечных потоков дохода. В этой связи арендная плата (Ап) может быть рассчитана как функция от характеристик недвижимого имущества [38]: Ап = f(X,, Х2, ...,ХП), (22) где (Хь Х2 , ..., Хп) характеристики недвижимости. Размер арендной платы должен быть выражен в расчете на единицу недвижимого имущества, например, арендная плата за квартиру или в расчете на 1 кв. метр общей площади, сдаваемой в аренду. Важные независимые переменные включают размер, эффективный срок службы или состояние и экономический район или соседское окружение. Величины арендной платы, используемые при анализе, могут быть получены из |
где, V есть оценка рыночной стоимости; Sc цена продажи сравниваемого объекта недвижимости; ADJC общая величина поправки к цене продажи сравниваемого объекта недвижимости на количественные и качественные различия между характеристиками сравниваемого объекта недвижимости и рассматриваемого объекта. Подход на основе величипы дохода. Такой подход включает процедуры определения текущей величины дохода, который будет получен от недвижимого имущества в будущем. Этот подход применим для оценки недвижимого имущества, приносящего доход. Подход на основе величины дохода основан на положении, что стоимость такого имущества прямо связана с величиной, продолжительностью и определенностью дохода, который будет получен от недвижимого имущества. Идея о том. что доход, который должен быть получен в будущем, всегда стоит меньше, чем равная по величине денежная сумма, имеющаяся на руках в настоящее время (концепция временной предпочтительности), лежит в основе всех методов, используемых при подходе с точки зрения величины дохода. Степень временной предпочтительности может рассматриваться как функция четырех факторов: предполагаемое снижение покупательной способности (инфляция), снижение ликвидности, стоимость инвестирования или управления кредитом, и риск. Эти факторы в комбинации формируют ставку капитализации, определяемую как взаимосвязь между доходом и стоимостью, по формуле: R = I / V, (13) где, R ставка капитализации; I доход; V стоимость. Если доход от имущества известен и ставка капитализации может быть определена, мы можем рассчитать стоимость путем простой перестановки членов уравнения следующим образом: V = I / R, (14) Таким образом, если годовой доход равен $10.000 и ставка капитализации составляет 0,16, стоимость имущества равна: V = $10.000 / 0,16 = $62.500 124 Рассмотрение этого примера показывает, что для данного размера дохода чем выше ставка капитализации, тем ниже стоимость имущества и наоборот. Чем выше риск, инфляция, тем выше ставка капитализации. Следует отметить, что второе уравнение представляет особую основную модель капитализации или формулу технически это формула капитализации бесконечного потока дохода неизменной величины, или пожизненной ренты. При массовой оценке могут быть разработаны отдельные модели для оценки рыночной аренды, соотношения вакансий и расходов, мультипликаторов дохода и общих ставок для согласования конечных потоков дохода, вариаций в величине дохода и вариаций компонентов ставки капитализации. Рыночная арендная плата может быть расчитана как функция от характеристик недвижимого имущества: Рыночная арендная плата = f (Xj, Х2, Xn), (15) где (Хь Х2 > Xn) характеристики недвижимости. Рыночная арендная плата должна быть выражена в расчете на единицу недвижимого имущества, например, арендная плата за квартиру или в расчете на 1 кв. метр общей площади, сдаваемой в аренду. Важные независимые переменные включают размер, эффективный срок службы или состояние и экономический район или соседское окружение. Величины рыночной арендной платы, используемые при анализе, могут быть получены из рыночной информации по разным источникам, а также из анкет, посредством опросов (интервью) или во время процесса подачи апелляций. Расчет моделей может быть эффективно проведен с помощью аддитивной регрессии. Коэффициент расходов может быть подсчитан аналогичным способом: Коэффициент расходов ~ f (Хь Х2, Х п) (16) Опять-таки, важные независимые переменные включают размер, состояние, местоположение, а также тип недвижимости. Если модель сформулирована так, что переменные рассчитываются по стандартам или типичным характеристикам, постоянная величина в модели может быть выражена как типичный коэффициент расходов. Разработка коэффициента расходов таким 125 |