|
кадастровой информации по разным источникам, а также из анкет, посредством опросов (интервью) или во время процесса подачи апелляций. Расчет моделей может быть эффективно проведен с помощью аддитивной регрессии. Коэффициент расходов (Кг) может быть подсчитан аналогичным способом: Кг = f(X ,,X 2, ..., Хп) (23) Опять-таки, важные независимые переменные включают размер, состояние, местоположение, а также тип недвижимости. Если модель сформулирована так, что переменные рассчитываются по стандартам или типичным характеристикам, постоянная величина в модели может быть выражена как типичный коэффициент расходов. Разработка коэффициента расходов таким образом предполагает адекватные данные о расходах, которые получить и проанализировать труднее, чем данные о валовом доходе. Там, где адекватные данные отсутствуют, иногда могут быть использованы нормы дохода промышленной отрасли. Как только коэффициент расходов будет рассчитан, и полученные результаты будут использованы для расчета чистого дохода от основной деятельности (Dr), могут быть разработаны модели общей величины ставки арендной платы Аг в зависимости от цены продажи объекта (So6): Ar = ^ r = f ( X „ X 2,...,X n) Soo (24) Независимые переменные должны включать факторы, которые помогают объяснить вариации общих ставок, такие как расположение, состояние здания, и (иногда) соотношения земля/здание. Опять-таки, если эти переменные выражены средними величинами, постоянная величина из модели будет отражать типичную Аг. Мультипликатор валового дохода (Dmb) часто дает возможность получить практичные и эффективные варианты капитализации чистого дохода: |
Рассмотрение этого примера показывает, что для данного размера дохода чем выше ставка капитализации, тем ниже стоимость имущества и наоборот. Чем выше риск, инфляция, тем выше ставка капитализации. Следует отметить, что второе уравнение представляет особую основную модель капитализации или формулу технически это формула капитализации бесконечного потока дохода неизменной величины, или пожизненной ренты. При массовой оценке могут быть разработаны отдельные модели для оценки рыночной аренды, соотношения вакансий и расходов, мультипликаторов дохода и общих ставок для согласования конечных потоков дохода, вариаций в величине дохода и вариаций компонентов ставки капитализации. Рыночная арендная плата может быть расчитана как функция от характеристик недвижимого имущества: Рыночная арендная плата = f (Xj, Х2, Xn), (15) где (Хь Х2 > Xn) характеристики недвижимости. Рыночная арендная плата должна быть выражена в расчете на единицу недвижимого имущества, например, арендная плата за квартиру или в расчете на 1 кв. метр общей площади, сдаваемой в аренду. Важные независимые переменные включают размер, эффективный срок службы или состояние и экономический район или соседское окружение. Величины рыночной арендной платы, используемые при анализе, могут быть получены из рыночной информации по разным источникам, а также из анкет, посредством опросов (интервью) или во время процесса подачи апелляций. Расчет моделей может быть эффективно проведен с помощью аддитивной регрессии. Коэффициент расходов может быть подсчитан аналогичным способом: Коэффициент расходов ~ f (Хь Х2, Х п) (16) Опять-таки, важные независимые переменные включают размер, состояние, местоположение, а также тип недвижимости. Если модель сформулирована так, что переменные рассчитываются по стандартам или типичным характеристикам, постоянная величина в модели может быть выражена как типичный коэффициент расходов. Разработка коэффициента расходов таким 125 образом предполагает адекватные данные о расходах, которые получить и проанализировать труднее, чем данные о валовом доходе. Там, где адекватные данные отсутствуют, иногда могут бьггь использованы нормы промышленности. Как только коэффициент расходов будет расчитан, и полученые результаты будут использованы для расчета чистого дохода от основной деятельности (NOI), могут быть разработаны модели общей величины ставки (OAR) в зависимости от цены продажи объекта (SP): OAR = N01 / SP = f (Хь Х2, Х п) (17) Независимые переменные должны включать факторы, которые помогают объяснить вариации общих ставок, такие как расположение, состояние здания, и (иногда) соотношения земля/здание. Опять-таки, если эти переменные выражены средними величинами, постоянная величина из модели будет отражать типичную OAR: Мультипликатор валового дохода (GIM) часто дает возможность получить практичные и эффективные варианты капитализации чистого дохода: GIM = SP / GI = f (Хь Х2, Х п) (18) Теоретически модель должна включать те переменные, которые важны для расчета OAR, а также те, которые имеют отношение к соотношению расходов, поскольку мультипликатор валового дохода не включает допущение на расходы. С практической точки зрения, однако, те же переменные, особенно расположение и состояние, имеют тенденцию приобретать большую важность в обоих случаях, так что модель GIM может быть не более сложной, чем модель OAR. Модели валового дохода не требуют сбора и анализа данных о расходах. Вышеприведенный анализ может быть проведен с использованием таблиц, если выборка не слишком велика. Главное преимущество прямого анализа продаж состоит в том, что расчеты прямо отражают рыночную активность и модель, которая получается в результате расчетов, дает информацию относительно надежности расчетов. В отношении последнего преиму126 |