D m b= — = f (X,, X2.......X„). (25) ЦГ где J —величина дохода; So6 —цена продажи объекта. Теоретически модель должна включать те переменные, которые важны ш для расчета Аг, а также те, которые имеют отношение к соотношению расходов, поскольку мультипликатор валового дохода не включает допущение на расходы. С практической точки зрения, однако, те же переменные, особенно расположение и состояние, имеют тенденцию приобретать большую важность в обоих случаях, так что модель D m b может быть не более сложной, чем модель Аг. Модели валового дохода не требуют сбора и анализа данных о расходах. Вышеприведенный анализ может быть проведен с использованием таблиц, если выборка не слишком велика. Главное преимущество прямого анализа продаж состоит в том, что расчеты прямо отражают рыночную активность и модель, которая получается в результате расчетов, дает информацию относительно надежности расчетов. В отношении последнего преимущества если расчетные величины по группе концентрируются около центрального значения, и если модель расчетов по группам совпадает с ожиданиями, на расчеты можно положиться, они надежны. С другой стороны, если расчетные величины варьируют слишком сильно или модель расчетов нелогична, расчеты считаются ненадежными. Стоимостной (затратный) подход применяется только в отношении недвижимого имущества при наличии зданий и других сооружений. Он основывается на положении, что стоимость такого недвижимого имущества равна стоимости получения равноценного, желательного объекта-заменителя. В этом случае процесс приобретения является строительством зданиязаменителя. Стоимостной подход, таким образом, начинается с расчета стоимости строительства нового, но равноценного здания (стоимость замены на новое или “RCN”) на той же самой площадке, на которой расположено |
образом предполагает адекватные данные о расходах, которые получить и проанализировать труднее, чем данные о валовом доходе. Там, где адекватные данные отсутствуют, иногда могут бьггь использованы нормы промышленности. Как только коэффициент расходов будет расчитан, и полученые результаты будут использованы для расчета чистого дохода от основной деятельности (NOI), могут быть разработаны модели общей величины ставки (OAR) в зависимости от цены продажи объекта (SP): OAR = N01 / SP = f (Хь Х2, Х п) (17) Независимые переменные должны включать факторы, которые помогают объяснить вариации общих ставок, такие как расположение, состояние здания, и (иногда) соотношения земля/здание. Опять-таки, если эти переменные выражены средними величинами, постоянная величина из модели будет отражать типичную OAR: Мультипликатор валового дохода (GIM) часто дает возможность получить практичные и эффективные варианты капитализации чистого дохода: GIM = SP / GI = f (Хь Х2, Х п) (18) Теоретически модель должна включать те переменные, которые важны для расчета OAR, а также те, которые имеют отношение к соотношению расходов, поскольку мультипликатор валового дохода не включает допущение на расходы. С практической точки зрения, однако, те же переменные, особенно расположение и состояние, имеют тенденцию приобретать большую важность в обоих случаях, так что модель GIM может быть не более сложной, чем модель OAR. Модели валового дохода не требуют сбора и анализа данных о расходах. Вышеприведенный анализ может быть проведен с использованием таблиц, если выборка не слишком велика. Главное преимущество прямого анализа продаж состоит в том, что расчеты прямо отражают рыночную активность и модель, которая получается в результате расчетов, дает информацию относительно надежности расчетов. В отношении последнего преиму126 щества если расчетные величины по группе концентрируются около центрального значения, и если модель расчетов по группам совпадает с ожиданиями, на расчеты можно положиться, они надежны. С другой стороны, если расчетные величины варьируют слишком сильно или модель расчетов нелогична, расчеты считаются ненадежными. Стоимостной (затратный) подход применяется только в отношении недвижимого имущества при наличии зданий и других сооружений. Он основывается на положении, что стоимость такого недвижимого имущества равна стоимости получения равноценного желательного объекта-заменителя. В этом случае процесс приобретения является строительством зданиязаменителя. Стоимостной подход таким образом начинается с расчета стоимости строительства нового, но равноценного здания (стоимость замены на новое или “RCN”) на той же самой площадке, на которой расположено оцениваемое недвижимое имущество. Площадка оценивается как свободная для застройки в наилучших целях. Рыночная стоимость здания рассчитывается в два этапа. Во-первых, рассчитывается текущая стоимость строительства здания. Рыночная стоимость, однако, базируется на учете текущего состояния здания и других условий. Если текущая стоимость здания выше, чем текущая рыночная стоимость, разница получает название аккумулированный износ или снижение стоимости. Второй этап, таким образом, состоит в расчете величины аккумулированного износа в результате всех причин. Расчет текущей стоимости сооружений требует детального описания конструкции, и используемых в строительстве сооружений материалов. Подход также требует данных по текущей стоимости рабочей силы и материалов. Кроме того, необходимы данные о других прямых и косвенных затратах на строительство. Статистические агентства и фирмы могут собирать данные о стоимости строительства, таким образом освобождая налоговые службы от необходимости делать это. При массовой оценке текущая стоимость здания выражается в расчете на единицу (например, на 1 кв. м.) и данные приводятся в форме таблиц, ко127 |