|
оцениваемое недвижимое имущество. Площадка оценивается как свободная для застройки в наилучших целях. Рыночная стоимость здания рассчитывается в два этапа. Во-первых, рассчитывается текущая стоимость строительства здания. Рыночная стоимость, однако, базируется на учете текущего состояния здания и других условий. Если текущая стоимость здания выше, чем текущая рыночная стоимость, разница получает название аккумулированный износ или снижение стоимости. Второй этап, таким образом, состоит в расчете величины аккумулированного износа в результате всех причин. Расчет текущей стоимости сооружений требует детального описания конструкции и используемых в строительстве сооружений материалов. Подход также требует данных по текущей стоимости рабочей силы и материалов. Кроме того, необходимы данные о других прямых и косвенных затратах на строительство. Статистические агентства и фирмы могут собирать данные о стоимости строительства, таким образом, освобождая налоговые службы от необходимости делать это. Затратный метод на основе стоимостного подхода применяемый при оценке земельной недвижимости зависит от величины аккумулированного износа. По определению, износ это потеря стоимости по любой причине. Аккумулированный износ включает физический износ, функциональное устаревание и экономическое устаревание. Физический износ имеет отношение к состоянию сооружения (его ремонта). Функциональное устаревание относится к тому, насколько хорошо спроектировано здание с учетом текущих стандартов функционирования, использования и с учетом вкуса архитектора. Экономическое устаревание относится к снижению полезности вследствие условий за пределами границ объекта недвижимости. Например, строительство новой магистрали повлияет на существующие транспортные потоки и будет иметь обратный эффект на стоимость коммерческих объектов недвижимости вдоль улиц, на которых движение менее интенсивно. По этой причине экономическое устаревание иногда |
щества если расчетные величины по группе концентрируются около центрального значения, и если модель расчетов по группам совпадает с ожиданиями, на расчеты можно положиться, они надежны. С другой стороны, если расчетные величины варьируют слишком сильно или модель расчетов нелогична, расчеты считаются ненадежными. Стоимостной (затратный) подход применяется только в отношении недвижимого имущества при наличии зданий и других сооружений. Он основывается на положении, что стоимость такого недвижимого имущества равна стоимости получения равноценного желательного объекта-заменителя. В этом случае процесс приобретения является строительством зданиязаменителя. Стоимостной подход таким образом начинается с расчета стоимости строительства нового, но равноценного здания (стоимость замены на новое или “RCN”) на той же самой площадке, на которой расположено оцениваемое недвижимое имущество. Площадка оценивается как свободная для застройки в наилучших целях. Рыночная стоимость здания рассчитывается в два этапа. Во-первых, рассчитывается текущая стоимость строительства здания. Рыночная стоимость, однако, базируется на учете текущего состояния здания и других условий. Если текущая стоимость здания выше, чем текущая рыночная стоимость, разница получает название аккумулированный износ или снижение стоимости. Второй этап, таким образом, состоит в расчете величины аккумулированного износа в результате всех причин. Расчет текущей стоимости сооружений требует детального описания конструкции, и используемых в строительстве сооружений материалов. Подход также требует данных по текущей стоимости рабочей силы и материалов. Кроме того, необходимы данные о других прямых и косвенных затратах на строительство. Статистические агентства и фирмы могут собирать данные о стоимости строительства, таким образом освобождая налоговые службы от необходимости делать это. При массовой оценке текущая стоимость здания выражается в расчете на единицу (например, на 1 кв. м.) и данные приводятся в форме таблиц, ко127 торые собираются в справочных пособиях по стоимости. Отдельные таблицы разрабатываются по каждому типу зданий и классу качества строительства. Компьютерные таблицы стоимости ускоряют расчеты и повышают точность. Таблицы могут бать либо воспроизведены с помощью компьютера или, в некоторой степени, аппроксимированы с помощью формул. Такой подход уменьшает время обработки и облегчает обновление данных. Рассчитанные значения могут не совсем точно совпадать с теми, которые получены из справочного руководства. Справочные руководства должны, быть написаны ясно и содержать полные инструкции, включая фотографии образцов зданий каждого класса. К руководству также должны быть приложены формы для организации требуемых данных в логической последовательности для сбора, и для того, чтобы позволить сборщику данных или оценщику проверить или сгруппировать общие характеристики, или ввести соответствующие коды из руководства для более специфических характеристик. Такие коды могут устранить потребность оценки стоимости отдельных объектов, если руководство составлено на основе компьютерной программы. Кроме того, должна быть учебная программа, которая бы знакомила сборщиков данных с важностью обеспечения точности данных и объясняла бы как правильно пользоваться руководством, а также стандартными процедурами, и учила поведению при обследованиях. (В условиях России затратный подход обычно базируется на определении “восстановительной стоимости” объектов, получаемой как рыночным путем по текущим рыночным стоимостям строительных материалов, изделий и работ, так и с использованием специальных справочных материалов сборников УПВС, коэффициентов пересчета и др. данных). Успех стоимостного подхода зависит от надежности расчетов аккумулированного износа. По определению, износ это потеря стоимости по любой причине. Аккумулированный износ включает физический износ, функциональное устаревание и экономическое устаревание. Физический износ имеет отношение к состоянию сооружения (его ремонта). Функциональное 128* устаревание относится к тому, насколько хорошо спроектировано здание с учетом текущих стандартов функционирования, использования и с учетом вкуса архитектора. Экономическое устаревание относится к снижению полезности вследствие условий за пределами границ объекта недвижимости. Например, строительство новой магистрали повлияет на существующие транспортные потоки и будет иметь обратный эффект на стоимость коммерческих объектов недвижимости вдоль улиц, на которых движение менее интенсивно. По этой причине экономическое устаревание иногда называется устареванием по местоположению, но этот термин имеет более ограниченное использование, чем экономическое устаревание. При массовой оценке стандартные допущения по износу содержатся в таблицах. Эти допущения должны быть получены из данных рынка. Получение таблиц износа на основе рыночных данных начинается с расчета остаточной стоимости зданий (цена продажи SP за вычетом стоимости земли LV), которая делится на расчетную стоимость замены на новое строение (RCN) для получения процента полезности. Процент полезности затем используется для построения графика, на котором он сопоставляется со сроком службы или эффективным сроком: % полезности = (SP LV) / RCN = f (срок) (19) На основе графика можно построить сглаженную таблицу процента полезности. Или, если предпочтительнее, таблицы износа могут быть получены аналогичным способом путем построения графика дополнения к проценту полезности путем сопоставления его со сроком службы или эффективным сроком: % износа = 1 (SP LV) / RCN = f (срок) (20) (Линейный множественный регрессионный анализ по значениям логарифмов также может быть использован для калибровки нелинейных зависимостей между “возрастом” постройки и величиной износа). Успех этого подхода требует, чтобы величины стоимости земли были рациональными и совмес129 |