|
называется устареванием по местоположению, но этот термин имеет более ограниченное использование, чем экономическое устаревание. При кадастровой (массовой) оценке на основе стоимостных показателей недвижимости используются стандартные допущения по износу зданий и сооружений. Эти допущения должны быть получены из данных рынка. Получение результатов износа на основе рыночных сведений начинается с расчета остаточной стоимости зданий (цена продажи So6 за вычетом стоимости земли Бзем), которая делится на расчетную стоимость замены на новое строение (Сзд) для получения процента полезности. Процент полезности затем используется для построения графика, на котором он сопоставляется со сроком службы или эффективным сроком: _ So6 Бзем 1In —-----------Сзд (26) На этой основе определяется процент полезности с учетом износа, который может быть определен по следующей зависимости Ппз = J (So6 Бзем) /Сзд (27) При этом линейный множественный регрессионный анализ по значениям логарифмов также может быть использован для калибровки нелинейных зависимостей между “возрастом” постройки и величиной износа. Надежность этого подхода связывается с величиной стоимости земли, которая должна быть наиболее рациональных и сопоставимых размерах. Отдельные модели износа должны быть построены для различных типов недвижимости и местоположения объектов. В целом, затратный метод наиболее легко использовать в городах с относительно новой застройкой. Особое внимание должно быть уделено оценке земли, потому что точные показатели стоимости земли формируют основу эффективной системы оценки. Надежная методика оценки земли требует, чтобы показатели стоимости земли регулярно обновлялись с учетом показателей текущей рыночной ситуации |
устаревание относится к тому, насколько хорошо спроектировано здание с учетом текущих стандартов функционирования, использования и с учетом вкуса архитектора. Экономическое устаревание относится к снижению полезности вследствие условий за пределами границ объекта недвижимости. Например, строительство новой магистрали повлияет на существующие транспортные потоки и будет иметь обратный эффект на стоимость коммерческих объектов недвижимости вдоль улиц, на которых движение менее интенсивно. По этой причине экономическое устаревание иногда называется устареванием по местоположению, но этот термин имеет более ограниченное использование, чем экономическое устаревание. При массовой оценке стандартные допущения по износу содержатся в таблицах. Эти допущения должны быть получены из данных рынка. Получение таблиц износа на основе рыночных данных начинается с расчета остаточной стоимости зданий (цена продажи SP за вычетом стоимости земли LV), которая делится на расчетную стоимость замены на новое строение (RCN) для получения процента полезности. Процент полезности затем используется для построения графика, на котором он сопоставляется со сроком службы или эффективным сроком: % полезности = (SP LV) / RCN = f (срок) (19) На основе графика можно построить сглаженную таблицу процента полезности. Или, если предпочтительнее, таблицы износа могут быть получены аналогичным способом путем построения графика дополнения к проценту полезности путем сопоставления его со сроком службы или эффективным сроком: % износа = 1 (SP LV) / RCN = f (срок) (20) (Линейный множественный регрессионный анализ по значениям логарифмов также может быть использован для калибровки нелинейных зависимостей между “возрастом” постройки и величиной износа). Успех этого подхода требует, чтобы величины стоимости земли были рациональными и совмес129 тимыми (согласующимися). Отдельные модели износа должны быть построены для различных типов недвижимости и местоположения объектов. В целом, затратный метод наиболее легко использовать в городах с относительно новой застройкой. Особое внимание должно быть уделено оценке земли, потому что точные показатели стоимости земли формируют основу эффективной системы оценки. Надежная программа оценки земли требует, чтобы показатели стоимости земли регулярно обновлялись для отражения текущей рыночной ситуации. Оценку земли лучше производить с использованием подхода сравнения продаж. Там, где продажи неадекватны, могут быть использованы другие методы. Массовая оценка земли включает разработку моделей единичных стоимостей земли посредством анализа местных продаж. Эти модели отражаются в таблицах земельных ставок икорректировок, а также на картах стоимости земли. Предварительным этапом массовой оценки земли является определение соответствующих групп и единиц сравнения. Соответствующие основы группировки включают “зонирование” или разрешенное использование, местоположение или район и размер участка. Группировка обеспечивает то, что стоимости земельных участков будут основаны на данных рынка об объектах недвижимости при условии, что спрос и предложение будут аналогичные. Земельному участку по любой классификации использования или зонирования должна быть присвоена соответствующая единица сравнения для облегчения анализа. Выбранная единица должна отражать способ, при помощи которого участники рынка анализируют стоимость земли. Если участки примерно равны по размеру, то сами участки служат единицей сравнения. Если же размеры участков различны, то единицей сравнения будет площадь. Фасады со стороны улицы тоже часто используются как единица сравнения. Продажи земли должны быть выражены показателем цены за единицу и от130 |