Проверяемый текст
Аветисов, Артур Юрьевич. Эколого-экономические аспекты комплексной оценки городской территории в рыночной экономике (Диссертация 2004)
[стр. 120]

Оценку рыночной стоимости земельных участков лучше производить с использованием подхода сравнения продаж.
Там, где продажи неадекватны, могут быть использованы другие методы.
Массовая оценка земли включает разработку моделей единичных стоимостей земли посредством анализа местных продаж.
Эти модели отражаются в
показателях земельных ставок и корректировок, а также на картах стоимости земли.
Предварительным этапом массовой оценки
земельной недвижимости является определение соответствующих групп и единиц сравнения.
Соответствующие основы группировки включают “зонирование” или разрешенное использование, местоположение или район и размер участка.
Группировка обеспечивает то, что стоимости земельных участков будут основаны на данных рынка об объектах недвижимости при условии, что спрос и предложение будут аналогичные.
Земельному участку по любой классификации использования или зонирования должна быть присвоена соответствующая единица сравнения для облегчения анализа.
Выбранная единица должна отражать способ, при помощи которого участники рынка анализируют стоимость земли.
Если участки примерно равны по размеру, то
они сами служат единицей сравнения.
Если же размеры участков различны,
г то единицей сравнения будет площадь.
Продажи земли должны быть выражены показателем цены за единицу и
отражены на картах.
Это помогает сделать картину ясной, видимой и установить стоимостные ориентиры.
Стоимость земельных участков в расчете на единицу
площади имеет тенденцию меняться в зависимости от размера и удаленности участков, что требует разработки соответствующих факторов корректировки.
Факторы удаленности
могут быть использованы для корректировки показателей в отношении расположения участков.
Аналогичные факторы корректировки могут быть разработаны для участков неправильной формы.

Географические информационные системы (GIS) могут быть использованы для отражения продаж и других отобранных данных на картах, разработанных для
различных нужд.
Например, можно отразить продажи 120 4
[стр. 130]

тимыми (согласующимися).
Отдельные модели износа должны быть построены для различных типов недвижимости и местоположения объектов.
В целом, затратный метод наиболее легко использовать в городах с относительно новой застройкой.
Особое внимание должно быть уделено оценке земли, потому что точные показатели стоимости земли формируют основу эффективной системы оценки.
Надежная программа оценки земли требует, чтобы показатели стоимости земли регулярно обновлялись для отражения текущей рыночной ситуации.
Оценку земли лучше производить с использованием подхода сравнения продаж.
Там, где продажи неадекватны, могут быть использованы другие методы.
Массовая оценка земли включает разработку моделей единичных стоимостей земли посредством анализа местных продаж.
Эти модели отражаются в
таблицах земельных ставок икорректировок, а также на картах стоимости земли.
Предварительным этапом массовой оценки
земли является определение соответствующих групп и единиц сравнения.
Соответствующие основы группировки включают “зонирование” или разрешенное использование, местоположение или район и размер участка.
Группировка обеспечивает то, что стоимости земельных участков будут основаны на данных рынка об объектах недвижимости при условии, что спрос и предложение будут аналогичные.
Земельному участку по любой классификации использования или зонирования должна быть присвоена соответствующая единица сравнения для облегчения анализа.
Выбранная единица должна отражать способ, при помощи которого участники рынка анализируют стоимость земли.
Если участки примерно равны по размеру, то
сами участки служат единицей сравнения.
Если же размеры участков различны,
то единицей сравнения будет площадь.
Фасады со стороны улицы тоже часто используются как единица сравнения.
Продажи земли должны быть выражены показателем цены за единицу и
от130

[стр.,131]

ражены на картах.
Это помогает сделать картину ясной, видимой и установить стоимостные ориентиры.
Стоимость земельных участков в расчете на единицу
имеет тенденцию меняться в зависимости от размера и удаленности участков, что требует разработки соответствующих факторов корректировки.
Факторы удаленности
(оформленные в виде таблиц) могут быть использованы для корректировки показателей фасадов со стороны улицы в отношении меняющихся показателей глубины расположения участков.
Аналогичные факторы корректировки могут быть разработаны для участков неправильной формы,
угловых участков и т.д.
Географические информационные системы (GIS) могут быть использованы для отражения продаж и других отобранных данных на картах, разработанных для
нужд аналитика.
Например, можно отразить продажи свободных земель, имевшие место за последние два года, а также цены продажи на 1 кв.
м и дату продажи.
По программе такие системы требуют, чтобы границы участков были выражены в цифрах или им были присвоены гео-коды.
Это трудоемкое и дорогое занятие.
В качестве альтернативы полномасштабной системе GIS могут быть использованы компьютерные пакеты карт.
В дополнение к использованию средств автоматизации для организации и отражения данных, возможны компьютерные “земельные” модели.
Для предотвращения доминирования в моделях нескольких высоких цен продажи, зависимая переменная лучше всего может быть выражена с использованием единичных расценок, например, на 1 кв.
м.: SP / ед.
= f (характеристика земли) Характеристики земли могут включать такие переменные, как: размер, форму, топографию, вид или фасад и удаленность.
Модель может быть точно калибрована с применением как аддитивного, так и мультипликативного множественного регрессионного анализа.
Может также использоваться метод глобальной поверхности отображения (метод влияния местоположения).
Хотя были заявлены успешные результаты, модели оценки земли часто оказы131

[Back]