|
ненадежными, а улавливание стоимости местоположения отдельных участков очень сложный процесс. Даже там, где модели оценки земли не могут быть использованы прямо, они, однако, могут помочь установить рыночные взаимосвязи и соответствующие поправки на фактор местоположения, в случае углового расположения, вида на озеро, чрезмерно больших участков и др. Оценка земли особенно трудна в районах застройки при новых продажах земли. Есть несколько концептуальных решений этой проблемы. Одно из них использование остаточной стоимости земли (цена продажи за вычетом стоимости замены по данным последней оценки износа (RCNLD)) при моделировании. Однако, проблемы с точным расчетом RCNLD делают этот подход трудным. Другой, более обещающий подход, где по крайней мере имеются данные по некоторым сделкам продажи земли, состоит во включении как свободных, так и застроенных участков при разработке модели: S3 eM= f (Рз, Мзу, Сзу, Кц, Ккор ), (28) Модель включает обычные характеристики земли и здания вместе с бинарной переменной с кодом “1” для застроеннных участков, и “0” для свободных. Таким образом переменная представляет прирост (или уменьшение) показателя стоимости, связанное со строениями на площадке, которые не были уловлены другими переменными. Модель может быть разбита на части по показателям стоимости земли и зданий: постоянная величина модели (В0) это часть стоимости земли, а бинарная переменная, касающаяся сооружений, составляет часть стоимости сооружений. Если есть достаточное количество сделок продажи свободных земель использование такого подхода применимо к участкам с размещением на них зданий и сооружений, с учетом ограничения постоянной величины регрессии значением 0. Если модель хорошо разработана, она даст возможность получить отдельные стоимости земли и недвижимости. Вовторых, можно распределить постоянную величину между стоимостями 122 |
ваются неприемлемыми, что отражает внутренние трудности оценки земли. Цены продаж могут быть недостаточными в отношении количества продаж или ненадежными, а улавливание стоимости местоположения отдельных участков очень сложный процесс. Даже там, где модели оценки земли не могут быть использованы прямо, они, однако, могут помочь установить рыночные взаимосвязи и соответствующие поправки на фактор местоположения, в случае углового расположения, вида на озеро, чрезмерно больших участков и др. Оценка земли особенно трудна в районах застройки при новых продажах земли. Есть несколько концептуальных решений этой проблемы. Одно из них использование остаточной стоимости земли (цена продажи за вычетом стоимости замены по данным последней оценки износа (RCNLD)) при моделировании. Однако, проблемы с точным расчетом RCNLD делают этот подход трудным. Другой, более обещающий подход, где по крайней мере имеются данные по некоторым сделкам продажи земли, состоит во включении как свободных, так и застроенных участков при разработке модели: SP = f (характеристики земли и здания) Модель включает обычные характеристики земли и здания вместе с бинарной переменной с кодом “1” для застроеннных участков, и “0” для свободных. Таким образом переменная представляет прирост (или уменьшение) показателя стоимости, связанное со строениями на площадке, которые не были уловлены другими переменными. Модель может быть разбита на части по показателям стоимости земли и зданий: постоянная величина модели (В0) это часть стоимости земли, а бинарная переменная, касающаяся сооружений, составляет часть стоимости сооружений. Если есть достаточное количество сделок продажи свободных земель для использования этого подхода, имеется несколько других вариантов использования продаж участков с сооружениями. Можно ограничить постоянную величину регрессии значением 0. Если модель хорошо разработана, она даст возможность получить отдельные стоимости земли и здания. Во-вторых, 132 |