|
2.2. Формирование эколого-экономических методов оценки городских земель в условиях рынка земельной недвижимости В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: массовую оценку и оценку единичных объектов земельных участков. Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета стоимости. Однако принципиальная разница между ними заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки. Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуется значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого количества объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов, как в процессе оценки, так и для проверки качества выполненной работы по оценке. Массовая оценка наиболее адекватно подходит для целей налогообложения. Оценка единичных объектов собственности представляет собой оценку конкретного объекта собственности на конкретную дату, которая выполняется, как правило, небольшим количеством персонала. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. В то же время при индивидуальной оценке для каждого конкретного участка проводится свой специфический анализ рынка и разрабатывается одна или несколько оценочных моделей [351. Можно выделить следующие основные отличия массовой оценки от индивидуальной: объектом массовой оценки является не отдельный земельный * участок и объект недвижимости, а совокупность этих объектов, которые предварительно группируются по некоторому критерию однородности; |
• принцип изменения, согласно которому стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования представляет собой синтез принципов всех трех предыдущих групп и гласит о том, что наилучшим является тот вариант использования, выбранный среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости земли. Только комплексное сочетание вышеуказанных принципов может обеспечить применение метода оценки, адекватного сложившимся социально-экономическим и эколого-географическим условиям развития конкретной территории. 2.2.Анализ существующей методологии оценки земли и недвижимости в городских условиях В мировой оценочной практике выделяют два вида оценки стоимости земельных ресурсов: массовую и единичных объектов земельной собственности. Оба вида оценки представляют собой систематические методы расчета кадастровой стоимости земельного участка. Однако принципиальная разница между ними заключается в масштабе проведения и контроле качества выполненной оценки. Модели массовой оценки ориентированы на воспроизводство рынка одного или нескольких вариантов землепользования на обширной географической территории. Для выполнения массовой оценки требуется значительный персонал; разработка стандартной методики, способной унифицировать процедуру оценки большого количества объектов собственности на конкретную дату; использование статистических методов, как в процессе оценки, так 65 и для проверки качества выполненной работы по оценке. Массовая оценка наиболее адекватно подходит для целей налогообложения. Оценка единичных объектов собственности представляет собой оценку конкретного объекта собственности на конкретную дату, которая выполняется, как правило, небольшим количеством персонала. Качество выполненной работы определяется путем сопоставления с реальными продажами аналогичных объектов. В то же время, при индивидуальной оценке для каждого конкретного участка проводится свой специфический анализ рынка и разрабатывается одна или несколько оценочных моделей. Можно выделить следующие основные отличия массовой оценки от индивидуальной:34 • объектом массовой оценки является не отдельный земельный участок и объект недвижимости, а совокупность этих объектов, которые предварительно группируются по некоторому критерию однородности; • индивидуальная оценка проводится, в основном, по желанию собственника, в то время как массовая оценка является регулярной; • для массовой оценки характерна повышенная степень стандартизации процедур и значительное увеличение роли статистических методов обработки данных, что связано с использованием в процессе массовой оценки наиболее существенных факторов влияния параметров объекта на его стоимость, а также с необходимостью определения объективных закономерностей изменения стоимостного эквивалента, что возможно только при использовании методов экономико-тематического, математического и статистического анализа; • контроль качества результатов массовой оценки осуществляется принципиально иными способами, поскольку полученные на основе 66 ^Орлов С. В., Цуканов И. Л., Цыпкин Ю. А., Цветков Д. А. Массовая оценка городских земель как фундамент градостроительства и управления недвижимостью // Экономика строительства. 2000, № 11. С. 23. |