Среди сравнительных методов оценки стоимости земельного участка наиболее часто используется метод сравнения продаж. Вместе с тем отсутствие развитой базы данных на отечественном рынке недвижимости и земельных участков делает возможным использование данногометода в более прямолинейном варианте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки и на этой основе используется метод экспертных оценок. К доходным методам при оценке земельных участков следует отнести, прежде всего, метод капитализации земельной ренты и метод остатка. Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельного участка в W случае аренды последнего отдельно от здании и сооружении, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в стоимость земельной собственности. Метод остатка на практике используется для оценивания стоимости недвижимости (земельного участка и здания) в тех случаях, когда известна стоимость участка или здания и требования к доходности здания и земли. Идея данного метода вытекает из классической теории экономики земли, разработанной изначально для земель сельскохозяйственного назначения, которая трактует весь доход, приписываемый земле, как остаточный. В практике оценки недвижимости данный метод используется в тех случаях, когда здания и сооружения или еще не построены или сравнительно новы. Классический затратный подход, как правило, не применяют непосредственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в других методах данного класса, например, в методе абстрагирования. Метод абстрагирования, известный также как метод оценки земли по остаточному принципу, основан на |
применения статистического аппарата результаты могут быть проверены также только статистическими методами. Стоимость земли отражает ее текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию участка. С учетом этого стоимость земельного участка можно определить: С = (Дв Изд) / Кк, (5) где С стоимость участка земли, Дв действительный или потенциальный валовой доход, Изд ожидаемые издержки, Кк коэффициент капитализации. С учетом качества окружающей природной среды эта зависимость приобретает следующий вид: (Д -И )-Кэс с = в зд , (6) . к где Кэс коэффициент экологического состояния. Отсутствие развитой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает возможным использование метода сравнительных продаж в более прямолинейном варианте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки, а также может использоваться метод экспертных оценок. К доходным методам при оценке земельных участков следует отнести, прежде всего, метод капитализации земельной ренты и метод остатка. Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложив67 шуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в стоимость земельной собственности. Метод остатка на практике используется для оценивания стоимости недвижимости (земельного участка и здания) в тех случаях, когда известна стоимость участка или здания и требования к доходности здания и земли. Идея данного метода вытекает из классической теории экономики земли, разработанной изначально для земель сельскохозяйственного назначения, которая трактует весь доход, приписываемый земле, как остаточный. В практике оценки недвижимости данный метод используется в тех случаях, когда здания и сооружения или еще не построены или сравнительно новы. Классический затратный подход, как правило, не применяют непосредственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в других методах данного класса, например, в методе абстрагирования. Метод абстрагирования, известный также как метод оценки земли по остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вычитается стоимость освоения, определенная как стоимость замещения. Рассчитанная таким образом стоимость земли используется как дополнительная информация в методе сравнения продаж. Остаточный принцип использован и в официальной Методике государственной кадастровой оценки земель поселений, в соответствии с которой в настоящее время оцениваются земли поселений РФ. Аналогичным образом выполняют массовую оценку земельных участков в Швеции и некоторых других государствах. Рассмотренные выше методы достаточно эффективны для оценки земельных участков различного функционального назначения, сравнительно небольших по площади, с расположенными на них объектами недвижимости, по которым существует достаточное количество продаж на целевых рынках. Расположены такие объекты, как правило, в составе селитебных территорий. Приведем примеры идентификации типовых земельных участков в городе Таганроге. Из общей совокупности в выборку включены 9 земельных 68 |