|
затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вычитается стоимость освоения, определенная как стоимость замещения. Рассчитанная таким образом стоимость земли используется как дополнительная информация в методе сравнения продаж. Остаточный принцип использован и в официальной Методике государственной* кадастровой оценки земель поселений, в соответствии с которой в настоящее время оцениваются земли поселений РФ. Аналогичным образом выполняют массовую оценку земельных участков в Швеции и некоторых других государствах. Рассмотренные выше методы достаточно эффективны для оценки земельных участков различного функционального назначения, сравнительно небольших по площади, с расположенными на них объектами недвижимости, по которым существует достаточное количество продаж на целевых рынках. Расположены такие объекты, как правило, в составе селитебных территорий. Приведем пример идентификации типовых земельных участков в городе Новороссийске. Из общей совокупности в выборку включены 9 земельных участков (4 участка с офисными зданиями и 5 участков с объектами жилого фонда). В результате анализа первичного и вторичного рынков жилья и нежилых помещений были получены данные о рыночной стоимости 1м зданий. Необходимо из числа участков выборочной совокупности выделить типовые земельные участки по жилому и нежилому фонду (табл.9)[113]. С этой целью формируется интервальный ряд, шаг которого может быть рассчитан по формуле: h= (YmaxYmin) / n, (5) где h шаг интервального ряда; Ymaxмаксимальное значение в ряду данных; Ymjnминимальное значение в ряду данных; п количество членов ряда. |
шуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в стоимость земельной собственности. Метод остатка на практике используется для оценивания стоимости недвижимости (земельного участка и здания) в тех случаях, когда известна стоимость участка или здания и требования к доходности здания и земли. Идея данного метода вытекает из классической теории экономики земли, разработанной изначально для земель сельскохозяйственного назначения, которая трактует весь доход, приписываемый земле, как остаточный. В практике оценки недвижимости данный метод используется в тех случаях, когда здания и сооружения или еще не построены или сравнительно новы. Классический затратный подход, как правило, не применяют непосредственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в нем остаточный принцип используют в других методах данного класса, например, в методе абстрагирования. Метод абстрагирования, известный также как метод оценки земли по остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены продажи освоенного земельного участка вычитается стоимость освоения, определенная как стоимость замещения. Рассчитанная таким образом стоимость земли используется как дополнительная информация в методе сравнения продаж. Остаточный принцип использован и в официальной Методике государственной кадастровой оценки земель поселений, в соответствии с которой в настоящее время оцениваются земли поселений РФ. Аналогичным образом выполняют массовую оценку земельных участков в Швеции и некоторых других государствах. Рассмотренные выше методы достаточно эффективны для оценки земельных участков различного функционального назначения, сравнительно небольших по площади, с расположенными на них объектами недвижимости, по которым существует достаточное количество продаж на целевых рынках. Расположены такие объекты, как правило, в составе селитебных территорий. Приведем примеры идентификации типовых земельных участков в городе Таганроге. Из общей совокупности в выборку включены 9 земельных 68 участков (4 участка с офисными зданиями и 5 участков с объектами жилого фонда). В результате анализа первичного и вторичного рынков жилых и нежилых помещений были получены данные о рыночной и восстановительной стоимости 1 м2 зданий. Необходимо из числа участков выборочной совокупности выделить типовые земельные участки по жилому и нежилому фонду. В диапазонах рядов данных формируются интервальные ряды. Шаг интервального ряда может быть рассчитан по формуле: h= (Ymax Ymiti) / К, (7) где h шаг интервального ряда; Ymaxмаксимальное значение в ряду данных; Ymmминимальное значение в ряду данных; К количество членов ряда. Таблица 5 69 Исходные данные для расчета N участка Функциональное назначение помещения Этажность Материал стен Площадь застройки. М2 Общая площадь, м2 Стоимость строительства, доля США /м2 Рыночная стоимость 1 м2, долл. США жилое помещение нежилое помещение 1 жилое 2 кирпич 640 1280 300 900 2 жилое 4 кирпич 240 960 270 730 3 жилое 5 кирпич 1296 8912 210 680 4 жилое 10 кирпич 364 3640 250 750 5 жилое 15 кирпич 1260 16100 250 750 6 офисное 2 кирпич 408 816 400 800 7 офисное 2 кирпич 224 448 400 800 8 офисное 3 кирпич 280 840 400 800 9 офисное 3 кирпич 572 1716 400 800 Затем определяется частота попадания показателей в тот или иной интервал. Например, для стоимости строительства жилых зданий интервальный ряд будет выглядеть следующим образом: Таблица 6 Интервальный ряд для стоимости строительства жилых здании интервальный ряд (значения в долл. СШ А/м2) частота попадания 210-227 1 228-245 0 246-263 2 264-281 1 282-300 1 |