|
3640 м со стоимостью строительства около 7000 руб/м и средней рыночной стоимостью примерно 17000 рублей [24]; для участков с нежилыми зданиями и сооружениями земельный участок с расположенным на нем трехэтажным зданием общей О О площадью 840 м со стоимостью строительства 12000 руб/м и средней рыночной стоимостью 22-24 тыс.руб/м . В целях большей наглядности алгоритма отбора типовых земельных участков в настоящем примере объем используемой информации был кардинально сокращен, а сама выборочная совокупность существенно упрощена Если же оценке подлежат земельные участки, расположенные в производственных, промышленных, коммунально-складских зонах, зонах внешнего транспорта, то их оценивание становится достаточно проблематичным. Решение поставленной задачи видится в использовании нормативных методов оценивания. Данные методы относятся к классу затратных. Они основаны на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными и регламентирующими документами федерального и муниципального уровней и предполагают однозначность оценивания собственности. В Российской Федерации закон «О плате за землю» предусматривает использование нормативной цены земельных участков в установленных им целях. Введение института нормативной цены земли следует рассматривать как временную, вынужденную, но, по-видимому, оправданную меру, предназначенную для регулирования земельных отношений в период становления и развития земельного рынка. В соответствии с Постановлением Правительства РФ за № 319 от 15 марта 1997 г нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Вместе с тем стало уже очевидным, что отсутствие развитого земельного рынка с достаточным количеством сделок с земельными |
Таким образом, в результате анализа выборочной совокупности земельных участков с расположенными на них объектами жилого и нежилого назначения были выделены следующие типовые земельные участки: для участков с жилыми зданиями и сооружениями земельный участок с расположенным на нем 10-ти этажным зданием общей площадью 3640 м2 со стоимостью строительства 250 долл. США/м2 и средней рыночной стоимостью 1 м2 750 долл. США; для участков с нежилыми зданиями и сооружениями земельный участок с расположенным на нем трехэтажным зданием общей площадью 840 м2 со стоимостью строительства 400 долл. США/м2 и средней рыночной стоимостью 1 м2 800 долл. США. В целях большей наглядности применения алгоритма отбора типовых земельных участков в настоящем примере объем используемой информации был кардинально сокращен, а сама выборочная совокупность существенно упрощена Если же оценке подлежат производственные (промышленные) участки, расположенные в производственных, промышленных, коммунальноскладских зонах, зонах внешнего транспорта, то их оценивание становится достаточно проблематичным. Решение поставленной задачи видится в использовании нормативных методов оценивания. Данные методы относятся к классу затратных. Они основаны на использовании жестких нормативов, утвержденных законодательными и регламентирующими документами федерального и муниципального уровней и предполагают однозначность оценивания собственности. В Российской Федерации закон «О плате за землю» предусматривает использование нормативной цены земельных участков в установленных им целях. Введение института нормативной цены земли следует рассматривать как временную, вынужденную, но, по-видимому, оправданную меру, предназначенную для регулирования земельных отношений в период становления и развития земельного рынка. 71 В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Однако трудности определения нормативной цены в соответствии с данным Постановлением очевидны: отсутствие развитого земельного рынка с достаточным количеством сделок с земельными участками не позволит определять обоснованные рыночные стоимости и, как следствие этого, нормативные цены. Когда речь идет о налогообложении земельного участка, равно как и другой недвижимости, то стоимость объекта недвижимости определяется в процессе массовой оценки. В мировой практике такая оценка базируется на анализе статистики продаж. В земельном кадастре содержится информация о единицах недвижимости (площадь земельного участка, характер его использования и т. д.), информация о зданиях (использование, размеры, год постройки, качество и т. д.) и прочем недвижимом имуществе. Здесь же или в другой базе данных есть информация о стоимости разных видов недвижимого имущества в тех или иных районах, а также оценочная модель. Используя информацию кадастра в оценочной модели можно рассчитать стоимость практически для всех видов недвижимого имущества. Такой расчет осуществляется, как правило, с использованием компьютерных технологий. Наиболее важным в процессе массовой оценки недвижимости, в том числе и земельных участков для целей налогообложения является сбор и обновление содержащихся в регистрах кадастра данных. Новые данные поступают из муниципалитетов, государственных органов власти, городских и районных служб, от собственников недвижимого имущества и прочих организаций. В системе массовой оценки подавляющего большинства объектов недвижимости можно условно выделить несколько подсистем, а именно: 72 |