|
участками не позволит определять обоснованную рыночную стоимость и, как следствие этого, нормативную цену земли. Когда речь идет о налогообложении земельного участка, равно как и другой недвижимости, то их стоимость определяется в процессе кадастровой массовой оценки земельных участков [8]. В мировой практике такая оценка базируется на статистическом анализе и сравнении продаж. В то же время в земельном кадастре содержится информация о единицах недвижимости (площадь земельного участка, характер его использования и т. д.), информация о зданиях (использование, размеры, год постройки, качество и т. д.) и прочем недвижимом имуществе. Здесь же или в другой базе данных есть информация о стоимости разных видов недвижимого имущества в тех или иных районах, а также оценочная модель. Используя информацию земельного кадастра в оценочной модели, можно рассчитать стоимость всех видов земельно-имущественного комплекса. Такой расчет осуществляется, как правило, с использованием компьютерных технологий. При определении показателей кадастровой стоимости земельного участка или иной недвижимости следует учитывать тесноту взаимодействия всех подсистем, а также влияние окружающей природной среды и в этой связи необходимо разрабатывать достаточно эффективную систему управления, основными элементами которой являются: • планирование всего комплекса мероприятий по проведению массовой оценки и эффективная организация их осуществления; • своевременный контроль, анализ и оценка деятельности структурных подразделений аппарата массовой оценки; • стимулирование эффективной работы всего персонала, занятого в системе массовой оценки; • оперативное вмешательство в процессе проведения кадастровой оценки в связи с изменением внешних по отношению к системе массовой оценки обстоятельств. Использование такой модели применительно к оценке городских земель предполагает, помимо всего прочего, «прозрачность» системы массовой оценки для всех форм контроля со стороны органов городской |
В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 нормативная цена земли ежегодно определяется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Однако трудности определения нормативной цены в соответствии с данным Постановлением очевидны: отсутствие развитого земельного рынка с достаточным количеством сделок с земельными участками не позволит определять обоснованные рыночные стоимости и, как следствие этого, нормативные цены. Когда речь идет о налогообложении земельного участка, равно как и другой недвижимости, то стоимость объекта недвижимости определяется в процессе массовой оценки. В мировой практике такая оценка базируется на анализе статистики продаж. В земельном кадастре содержится информация о единицах недвижимости (площадь земельного участка, характер его использования и т. д.), информация о зданиях (использование, размеры, год постройки, качество и т. д.) и прочем недвижимом имуществе. Здесь же или в другой базе данных есть информация о стоимости разных видов недвижимого имущества в тех или иных районах, а также оценочная модель. Используя информацию кадастра в оценочной модели можно рассчитать стоимость практически для всех видов недвижимого имущества. Такой расчет осуществляется, как правило, с использованием компьютерных технологий. Наиболее важным в процессе массовой оценки недвижимости, в том числе и земельных участков для целей налогообложения является сбор и обновление содержащихся в регистрах кадастра данных. Новые данные поступают из муниципалитетов, государственных органов власти, городских и районных служб, от собственников недвижимого имущества и прочих организаций. В системе массовой оценки подавляющего большинства объектов недвижимости можно условно выделить несколько подсистем, а именно: 72 управления, сбора исходной информации, анализа данных, расчета стоимости и контроля полученных результатов. Подсистема сбора исходной информации обеспечивает актуальность, полноту и точность исходной информации, осуществляет мониторинг рынка недвижимости; подсистема анализа данных обеспечивает выявление факторов влияния, их относительной значимости, осуществляет распределение данных по однородным группам; подсистема расчета стоимости обеспечивает разработку и реализацию алгоритмов расчета стоимости объектов в соответствии с базовыми подходами, осуществляет согласование и контроль полученных результатов. Взаимодействие указанных подсистем между собой и с внешней средой невозможно без создания достаточно эффективного механизма управления. Подсистема управления, в первую очередь, обеспечивает информационный обмен в рамках единой системы массовой оценки. Помимо этого ее основными задачами являются:35 • планирование всего комплекса мероприятий по проведению массовой оценки и эффективная организация их осуществления; • своевременный контроль, анализ и оценка деятельности структурных подразделений аппарата массовой оценки; • стимулирование эффективной работы всего персонала, занятого в системе массовой оценки; • оперативное вмешательство в процессе проведения массовой оценки в связи с изменением внешних по отношению к системе массовой оценки обстоятельств. Использование такой модели применительно к оценке городских земель предполагает, помимо всего прочего, «прозрачность» системы массовой оценки для всех форм контроля со стороны органов городской администрации, что связано со спецификой земли как ценного и невосполнимого природного ресурса. 73 35Орлов С. В., Цуканов И. Л., Цыпкин Ю. А., Цветков Д. А. Массовая оценка городских земель как фундамент градостроительства и управления недвижимостью // Экономика строительства. 2000, Хг 11.С. 25. |