|
В результате использования оценочной модели получают так называемую базовую стоимость той или иной недвижимости и земельного участка для целей налогообложения. Величина базовой стоимости обычно составляет 75% от величины рыночной стоимости данной земельной недвижимости и может быть определена следующим образом: где Q нормативная цена земли. Следует отметить, что с введением кадастровой оценки стоимости земельных участков для целей налогообложения, она становиться базовой (или нормативной) ценой земельного участка может быть также определена по следующей формуле: где Qt, базовая кадастровая стоимость земельного участка, предназначенная для целей налогообложения. По нашему мнению в эту зависимость следует внести показатель совокупной ценности городской территории и она примет следующий вид: где Кэко" коэффициент экологической ценности городской территории; К Эц" коэффициент экономической ценности городской территории; коэффициент градостроительной ценности городской территории. Базовая стоимость остается неизменной на все время действия оценочной модели ( 5 6 лет) и корректируется один раз в год с использованием годовых поправочных коэффициентов. Основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земель в условиях ограниченной рыночной информации является совмещение результатов анализа имеющихся данных о сделках с земельными участками с нахождением относительной ценности территорий кадастровых Св = Снц/ 0>75 (6) (7) (8) |
определяется в процессе экономической оценки городских земель. Для объектов недвижимости, отличающихся от базовых условий лучшими или худшими характеристиками, применяются повышающие или понижающие поправочные коэффициенты. Оценочная зона не обязательно должна представлять собой единый географический ареал. В разных частях города могут быть территории с близкими значениями стоимостей и все эти территории должны быть отнесены к одной и той же оценочной зоне. Количество оценочных зон, на которые та или иная территория должна быть разделена, зависит не только от ее размера, но также и от того, насколько значительны различия в рыночной стоимости недвижимости, расположенной в ее границах. В результате использования оценочной модели получают так называемую базовую стоимость той или иной недвижимости для целей налогообложения. Величина базовой стоимости обычно составляет 75% от величины рыночной стоимости данной недвижимости. Рыночная стоимость определяется по уровню цен на год, предшествующий году расчета стоимости недвижимости, подлежащей налогообложению. Базовая стоимость остается неизменной на все время действия оценочной модели (5 6 лет) и корректируется один раз в год с использованием годовых поправочных коэффициентов. Вместе с тем, зарубежная практика выполнения такой оценки показала, что во многих случаях количество продаж в оценочных зонах ограничено, что не позволяет применять статистические методы. В таких случаях она рекомендует использовать знания и опыт оценщика для того, чтобы определить различия в стоимости в разных зонах. То есть речь идет о выполнении экспертной оценки. Это очень характерно для России, где в подавляющем большинстве поселений оценку, основанную на статистике рыночных продаж провести невозможно из-за отсутствия не только качественной, но и количественной информации. 75 Основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земель в условиях ограниченной рыночной информации является совмещение результатов анализа имеющихся данных о сделках с земельными участками с нахождением относительной ценности территорий кадастровых кварталов в границах оцениваемой территории путем анализа совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земли в кадастровых кварталах на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и связанной с ней недвижимости. Там, где такой рынок отсутствует, кадастровая стоимость земель в кадастровых кварталах определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель поселений для разных видов использования. Математический аппарат, применяемый в подобных случаях, факторный анализ и кластеризация, которые реализуются через использование метода главных компонент и метода дендрограмм и осуществляются на основе специализированного программного обеспечения. Метод главных компонент позволяет количественно оценить параметры используемой модели, определить количество новых переменных, найти формулы связи факторов с измеренными показателями, оценить их значение для каждого исследуемого объекта. В основу процедуры кластеризации положена следующая предпосылка: одним из свойств полученных факторов (главных компонент) является то, что описание объектов в пространстве несколькими наиболее информативными факторами дает наименьшее искажение взаимного местоположения этих объектов по сравнению с описанием в любом другом подпространстве той же размерности. Когда количество факторов невелико, то расположение объектов в пространстве легко анализируется даже визуально. При этом возможно выделить множества объектов, характеризующихся общностью значений факторов (что позволяет априорно предположить и об общности кри76 |