|
72 кварталов в границах оцениваемой территории путем анализа совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земли в кадастровых кварталах на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и связанной с ней недвижимости. Там, где такой рынок отсутствует, кадастровая стоимость земель в кадастровых кварталах определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель поселений для разных видов использования, то есть применяется затратный метод с учетом совокупных факторов оценочной территории. Кроме того, кадастровая стоимость определяется для каждого из следующих видов функционального использования земель: под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки; под домами индивидуальной жилои застройкой; дачных и садоводческих объединений граждан; гаражей и автостоянок; под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса; учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической 4 культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами; под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и связи; под административно-управленческими и общественными* объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения; под военными объектами; под объектами оздоровительного и рекреационного назначения; сельскохозяйственного использования; |
Основным методическим принципом определения кадастровой стоимости земель в условиях ограниченной рыночной информации является совмещение результатов анализа имеющихся данных о сделках с земельными участками с нахождением относительной ценности территорий кадастровых кварталов в границах оцениваемой территории путем анализа совокупности ценообразующих факторов. Такой подход позволяет определять кадастровую стоимость земли в кадастровых кварталах на основе рыночных цен на земельные участки там, где существует реальный рынок земли и связанной с ней недвижимости. Там, где такой рынок отсутствует, кадастровая стоимость земель в кадастровых кварталах определяется путем учета ценообразующих факторов, формирующих потребительскую ценность (полезность) земель поселений для разных видов использования. Математический аппарат, применяемый в подобных случаях, факторный анализ и кластеризация, которые реализуются через использование метода главных компонент и метода дендрограмм и осуществляются на основе специализированного программного обеспечения. Метод главных компонент позволяет количественно оценить параметры используемой модели, определить количество новых переменных, найти формулы связи факторов с измеренными показателями, оценить их значение для каждого исследуемого объекта. В основу процедуры кластеризации положена следующая предпосылка: одним из свойств полученных факторов (главных компонент) является то, что описание объектов в пространстве несколькими наиболее информативными факторами дает наименьшее искажение взаимного местоположения этих объектов по сравнению с описанием в любом другом подпространстве той же размерности. Когда количество факторов невелико, то расположение объектов в пространстве легко анализируется даже визуально. При этом возможно выделить множества объектов, характеризующихся общностью значений факторов (что позволяет априорно предположить и об общности кри76 териев, влияющих на процессы ценообразования в каждом множестве объектов). Результатом кластеризации объектов является список административных районов по кластерам и диаграмма их распределения в информационном пространстве двух наиболее информативных факторов. Автоматизированно происходит выбор тестовых объектов, являющихся центрами полученных кластеров. Кадастровая стоимость определяется для каждого из следующих видов функционального использования земель: • земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки; • земли под домами индивидуальной жилой застройкой; • земли дачных и садоводческих объединений граждан; • земли гаражей и автостоянок; • земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса; • земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами; • земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и связи; • земли под административно-управленческими и общественными объектами и земли предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения; • земли под военными объектами; • земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения; 77 |