|
При этом следует выполнять ряд последовательных взаимосвязанных действии: разделение городской территории на оценочные зоны с учетом качественного состояния окружающей среды, обеспечивая равномерную оценку отдельных землепользовании; установление состава факторов, формирующих кадастровую стоимость земельных участков, а также их количественное значение; установление для каждой оценочной зоны факторов влияния на величину кадастровой стоимости, наложение этих факторов на оценочный участок и уточнение их границ; расчет суммарного значения коэффициента относительной экономической, экологической и градостроительной ценности территории для каждой оценочной зоны; проведение экономической оценки городских земель с использованием затратного и рентного методов; установление коэффициентов дифференциации кадастровой стоимости с учетом эколого-экономических факторов отдельных земельных участков оцениваемой зоны; проведение кадастровой оценки стоимости земельных участков на основе показателей экономической оценки и коэффициентов дифференциации с учетом особенностей каждого участка и конъюнктуры рынка. Осуществляя подобные действия следует учитывать влияние следующих групп факторов: ■ доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения (фактор расстояния, местоположения, удаленности); обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортном; уровень культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала, или инои планировочной единицы местного значения; |
6. Перенос рыночной стоимости тестовых участков на все оценочные участки поселения с учетом разработанных коэффициентов относительной ценности территории (коэффициентов дифференциации). 7. Увязка границ оценочных участков с границами кадастровых кварталов и перенесение кадастровой стоимости от оценочного участка к кадастровому кварталу. Кадастровая оценка начинается с анализа территории поселения и сбора исходных данных (в большинстве своем это те же данные, что используются проектировщиками при составлении опорного плана при разработке генерального плана или проекта планировки). Границами оценочных участков принимаются: • естественные рубежи (ярко выраженные элементы рельефа реки, ручьи, овраги, балки, обрывы или их бровки и подошвы и т. д.); • крупные инженерные сооружения (железные дороги, магистральные автодороги, магистральные улицы); • границы промышленных (производственных) зон, промышленных (производственных) узлов, промышленных (производственных) участков, (заборы) предприятий; • границы сельскохозяйственных и лесных угодий; • границы территорий, застроенных однотипными жилыми домами (улицы, проезды, границы землепользований на территории квартала, установленные в процессе межевания земель). К выделенным оценочным участкам применяются факторы относительной ценности территории. При этом учитывается влияние следующих групп факторов: 1. Доступность населения к центру города, объектам культуры и бытового обслуживания общегородского значения. 2. Обеспеченность централизованным инженерным оборудованием и благоустройством территории, транспортная доступность к местам приложения труда. |