|
историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории; качественное состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия; размещение предприятий, являющихся источниками загрязнения окружающей природной среды города; Ш инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям; рекреационная ценность и экологическая благоприятность территории Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому, в целях более обоснованного учета их влияния на ценность городской территории устанавливаются методические подходы сбора, изучения, систематизации и анализа данных генерального плана города (либо концепции его развития), разработок, связанных с выделением зон по функциональному использованию, санитарному состоянию, градостроительной ценности, экологических паспортов предприятии и территории, научноисследовательскои, изыскательской, проектно-планировочнои и инженернотехнической документацией, а также мнений специалистов отдельных служб города. На основании полученной информации выполняется описание каждого выделенного оценочного участка, в котором указывается роль участка в планировочной структуре города и воздействие на него каждого из перечисленных факторов. Общий недостаток большинства анализируемых методик заключается в отсутствии анализа конкретной эколого-экономической ситуации, специфики источников финансирования, движения денежных потоков, системы отношений собственности, в том числе вновь создаваемой, взаимодействия макроэкономических интересов города в целом и микроэкономических |
3. Уровень развития сферы культурно-бытового обслуживания населения в пределах микрорайона, квартала, или иной планировочной единицы местного значения. 4. Историческая ценность застройки, эстетическая и ландшафтная ценность территории. 5. Состояние окружающей среды, санитарные и микроклиматические условия. 6. Инженерно-геологические условия строительства и степень подверженности территории разрушительным природным и антропогенным воздействиям. 7. Рекреационная ценность территории. Каждая из названных групп факторов несет в себе достаточно большое количество разнообразной информации. Поэтому, в целях более обоснованного учета ее влияния на ценность территории поселения, в них выделены единичные подфакторы. Влияние факторов определяется на основе положений генерального плана населенного пункта (либо концепции его развития), разработок, связанных с выделением зон санитарной вредности предприятий, составлением экологических паспортов предприятий и территорий; научноисследовательской, изыскательской, проектно-планировочной и инженернотехнической документацией, выполненной ранее, мнений специалистов соответствующих служб города. На основании полученной информации выполняется описание каждого выделенного оценочного участка, в котором указывается роль участка в планировочной структуре города и воздействие на него каждого из перечисленных в таблице факторов. Такое описание является основой для присвоения оценочному участку численного значения каждого из действующих на его территорию факторов. В границах поселения выбираются тестовые земельные участки, для которых определяется рыночная стоимость. Полученные тестовые стоимости 82 переносятся затем на всю территорию с использованием коэффициентов дифференциации. Общий недостаток большинства вышеотмеченных методик отсутствие анализа конкретной экономической ситуации, специфики источников финансирования, движения денежных потоков, системы отношений собственности, в том числе вновь создаваемой, взаимодействия макроэкономических интересов города в целом и микроэкономических интересов отдельных предприятий землепользователей различных форм собственности, а в итоге всего многообразия интересов жителей города. При этом часто не определен объект оценки, нет подробного анализа его характеристик и особенностей, В большинстве случаев земельный участок считается понятием геодезическим, неким пространственным базисом для размещения здания или сооружения, способного приносить доход исходя из принципа «наилучшего возможного использования». Во многом терминологические споры объясняются недостаточно детальной интерпретацией различных аспектов понятия «недвижимость», определенного Гражданским кодексом РФ, пробелами и противоречиями в действующей нормативной базе по землеустройству, градостроительству, бюджетному процессу. Многообразные экономические аспекты, позволяющие согласовать позиции сторон и найти объективные основы для решения спорных проблем, при этом не рассматриваются. В существующих методиках оценки городской территории не учитывается очень большой круг важнейших характеристик окружающей среды. Так, например, в обычной процедуре роза ветров учитывается только в масштабе всего города и крупных его районов, однако, дифференциация территорий в отношении к ветровому режиму в крупных городах обычно весьма существенна. Однако, направления господствующих ветров определяют во многом уровень дискомфорта, сопряженного с силой ветра, его ролью в распространении аэрозольных взвесей, звука и дискомфортных запахов, мелкодисперсной пыли, насекомых и пыльцы растений. 83 |