|
интересов отдельных предприятий землепользователей различных форм собственности, а также граждан. В существующей практике оценки городской территории не учитывается очень большой круг важнейших характеристик окружающей среды: ветровой режим, микроклимат, инсоляция здании и сооружении, озеленение, размещение и хранение промышленных и бытовых отходов, запыленность воздуха, шумовое воздействие и т.д. Все эти и другие характеристики возможно наиболее полно учесть при разработке оценочных показателей по следующей поэтапной схеме: сбор, изучение, систематизация и анализ полной информации о природном, хозяйственном, правовом, экономическом и экологическом состоянии оцениваемой территории; проведение качественной оценки городской территории с учетом ее количественных и качественных характеристик, показателем которой должен быть балл оценки; проведение экономической оценки городских земель с учетом местоположения и качественного состояния городской территории (наличие инженерного оборудования и т.д.) при использовании затратного и рентного подходов, показателем которой могут выступать показатели в относительных экономических баллах, а также в установлении приведенных затрат и дифференциального дохода на 1 м городской территории; проведение кадастровой оценки стоимости земельной территории города с учетом показателей качественной и экономической оценки городских земель, показателем которой должен выступать совокупный стоимостной показатель 1 м городской территории, используемый в дальнейшем для целей налогообложения. Поэтому основной целью экономической оценки городских земель в современных условиях и в сложившихся конкретных оценочных уровнях следует признать макроэкономический анализ структуры затрат на создание и воспроизводство земельной недвижимости, всей системы городских территорий, включая инженерную, социальную и иные составляющие инфраструктуры. |
переносятся затем на всю территорию с использованием коэффициентов дифференциации. Общий недостаток большинства вышеотмеченных методик отсутствие анализа конкретной экономической ситуации, специфики источников финансирования, движения денежных потоков, системы отношений собственности, в том числе вновь создаваемой, взаимодействия макроэкономических интересов города в целом и микроэкономических интересов отдельных предприятий землепользователей различных форм собственности, а в итоге всего многообразия интересов жителей города. При этом часто не определен объект оценки, нет подробного анализа его характеристик и особенностей, В большинстве случаев земельный участок считается понятием геодезическим, неким пространственным базисом для размещения здания или сооружения, способного приносить доход исходя из принципа «наилучшего возможного использования». Во многом терминологические споры объясняются недостаточно детальной интерпретацией различных аспектов понятия «недвижимость», определенного Гражданским кодексом РФ, пробелами и противоречиями в действующей нормативной базе по землеустройству, градостроительству, бюджетному процессу. Многообразные экономические аспекты, позволяющие согласовать позиции сторон и найти объективные основы для решения спорных проблем, при этом не рассматриваются. В существующих методиках оценки городской территории не учитывается очень большой круг важнейших характеристик окружающей среды. Так, например, в обычной процедуре роза ветров учитывается только в масштабе всего города и крупных его районов, однако, дифференциация территорий в отношении к ветровому режиму в крупных городах обычно весьма существенна. Однако, направления господствующих ветров определяют во многом уровень дискомфорта, сопряженного с силой ветра, его ролью в распространении аэрозольных взвесей, звука и дискомфортных запахов, мелкодисперсной пыли, насекомых и пыльцы растений. 83 Владелец недвижимости приобретает не только возможность получения доходов от коммерческого использования, но и серьезные обременения по расходам на ее содержание и воспроизводство. Даже сбалансировать доходы и расходы бывает очень непросто, тем более, когда речь идет о таком сложном объекте недвижимости, как городские земли. Поэтому основной целью экономической оценки городских земель в настоящее время и в сложившихся конкретных уровнях следует признать макроэкономический анализ структуры затрат на создание и воспроизводство земельной недвижимости, всей системы городских земель, включая инженерную, социальную и иные составляющие инфраструктуры. При этом важна не только общая оценка стоимости капитализированных в земельной недвижимости затрат из внебюджетных фондов, но и ее дифференциация по территории города, землям различного функционального назначения, административным образованиям, определение локальных балансов затрат и поступлений, характеристик эффективности использования городских земель и возможностей ее повышения. И здесь, безусловно, важную роль играет информация об относительной градостроительной ценности различных территорий, функциональное зонирование города в соответствии с Генеральным планом развития. Иначе говоря, важнейшей задачей становится оценка величины и пространственно-функционального распределения затратной составляющей стоимости городской земельной недвижимости, т. е. получение информации о том, сколько было затрачено собственником его бюджетных и внебюджетных средств, на что они затрачены, на что они расходуются сейчас, достаточно ли эффективны эти затраты для обеспечения нормальной жизни и развития города, насколько окупаются эти затраты в рамках существующей фискальной системы земельных платежей, системы тарифов за пользование различными элементами городской инфраструктуры, различного рода льгот и дотаций. Фактически речь идет о поиске обоснованного ответа на естест87 |