|
В настоящее время в рамках реформирования системы налогообложения в Российской Федерации и отработки концепции Налогового кодекса, в ряде городов России осуществляется эксперимент по переходу от нескольких видов имущественных налогов к единому налогу на земельную недвижимость. При этом могут быть использованы различные подходы определения налога на недвижимость в российской экономике. Прежде всего, учитывая мировой опыт, при определении базы налога наиболее целесообразным представляется включать в нее только здания, сооружения и земельные участки и исходить при этом из их оценочной кадастровой стоимости, рассчитанной с помощью применения методов массовой оценки с использованием количественных и качественных характеристик объекта. В настоящее время в большинстве городов России уже сложился рынок жилых и коммерческих зданий и помещений, а также проводятся аукционы по продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения. Поэтому в процессе массовой оценки недвижимости может быть применен метод сравнения продаж, где способ расчета оценочной стоимости определяется исходя из данных реальных сделок. В то же время установлено, что для объектов земельной недвижимости промышленного назначения и других объектов наиболее целесообразно использование при оценке показателей по полной восстановительной стоимости, то есть затратного метода. В качестве базы налога в любом случае должна браться кадастровая, а не арендная или другая рыночная стоимость. Это позволит единообразно оценивать земельную недвижимость различного назначения, в то время как рынок аренды в регионах России пока охватывает лишь отдельные категории объектов. По своему характеру налоги на земельный участок и недвижимость должны быть местными налогами, способствующим более рациональному использованию земли и имущества, содействовать экономическому развитию регионов. Учитывая задачу развития самоуправления субъектов Российской |
гооблагаемой стоимости. При этом нельзя заранее определить размер налоговых поступлений, поскольку величина налогооблагаемой базы год от года меняется. Такой порядок установления ставок принят в Великобритании, Индонезии, Чили, Швеции, Южной Корее, Японии. В других странах (Австралия, Канада, Нидерланды, США, Франция, Швейцария) местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким образом, является переменной величиной. При этом в одних случаях, как, например, в Нидерландах и некоторых кантонах Швейцарии, местные власти наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок, в большинстве же других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или и то и другое вместе. Конкретный же размер ставки может варьировать по странам от долей процента до 7-10% при коэффициентах налогообложения 20-100% . Логично, что если налог на недвижимость исторически вводился с одновременной отменой других имущественных налогов, как например в Индонезии в 1986 году, где новый налог заменил семь ранее действовавших, то эффективная ставка нового налога выбирается с учетом требования компенсации отменяемых видов платежей. В настоящее время в рамках реформирования системы налогообложения в Российской Федерации и отработки концепции Налогового кодекса, в ряде городов России осуществляется эксперимент по переходу от нескольких видов имущественных налогов к единому налогу на недвижимость. При этом могут быть использованы различные подходы определения налога налога на недвижимость в российской экономике. Прежде всего, учитывая мировой опыт, при определении базы налога наиболее целесообразным представляется включать в нее только здания, сооружения и земельные участки и исходить при этом из их оценочной стоимости, рассчитанной с помощью применения методов массовой оценки на основе рыночной стоимости. В настоящее время в большинстве городов России уже сложился рынок 116 жилых и коммерческих зданий и помещений, а также проводились аукционы по продаже земельных участков несельскохозяйственного назначения. Поэтому в процессе массовой оценки недвижимости может быть применен метод сравнения продаж, где способ расчета оценочной стоимости определяется исходя из данных реальных сделок. В то же время рынок недвижимости промышленного назначения развит слабее, поэтому возможна ее оценка и по полной восстановительной стоимости, то есть затратным методом. В качестве базы налога в любом случае будет браться капитальная, а не арендная стоимость. Это позволит единообразно оценивать недвижимость различного назначения, в то время как рынок аренды в регионах России пока охватывает лишь отдельные категории объектов. Но своему характеру налог на земельный участок и недвижимость должны быть местными налогами, способствующим более рациональному использованию земли и имущества и экономическому развитию регионов. Учитывая задачу развития самоуправления субъектов Федерации, логичным представляется, что среди всех прочих принятых в законодательстве России налогов, таких, как налоги на прибыль, на добавленную стоимость и т.д., именно налог на недвижимость больше всего подходит для того, чтобы передать его администрирование в ведение местных органов власти, а поступления от него в большей своей части или полностью направлять в местный бюджет (рис. 9). В соответствии с задачей развития местного самоуправления, ставка налога должна быть не фиксированной, а переменной, то есть утверждаться органами законодательной власти регионов исходя из потребностей местных бюджетов. Очевидно также, что поскольку налог на недвижимость будет вводиться взамен существующих налогов на имущество физических лиц, имущество предприятий и землю, то ставка нового налога на этапе его внедрения должна определяться таким образом, чтобы возместить потери доходной части местного бюджета от отмены перечисленных старых налогов. Кроме того, нежелательно, чтобы арендаторы земли и муниципальной нежилой недвижимости, а также наниматели квартир платили меньше, чем 117 |