|
7) пограничная, еще не входившая в агломерацию, но уже испытывающая ее влияние. Важным элементом территориального зонирования стала секторальная теория X. Хойта, которая основывалась на анализе данных арендной стоимости жилья в 142 американских городах. Обнаруженная закономерность лучше укладывалась в рамки секторных графиков, чем в схематические изображения концентрических зон. Ученый, кроме того, определил, что самая высокая рентная стоимость жилья существовала не в какой-то зоне, а в одном из секторов города. На этой основе, Хайт прогнозировал дальнейшее развитие городов в нескольких локальных направлениях, где будет концентрироваться наиболее дорогостоящее жилье. Одной из наиболее плодотворных попыток последнего десятилетия является теория М. Уайта. Используя контурный анализ, ученый создал серию экономико-топографических карт, в основе каждой из которых лежал определенный признак. Таким образом, была обнаружена зависимость по всем 21 городам выборки между зонами и плотностью, временем постройки жилья, типом жилья и его качеством. В соответствии с концентрическим зонированием определялись такие показатели, как доход, ценность жилья, рента, собственности недвижимости. Вместе с тем, в условиях многофункционального развития городских территорий важное значение имеет пространственно-территориальное зонирование земельной недвижимости с учетом эколого-экономических требований и принципов. При этом М. Уайту удалось разработать модель города, соединяющую семь элементов городской структуры воедино. Центр города — центральный деловой район со всеми его признаками. Зона стагнации — часть города, которая в наибольшей степени пострадала от спекуляций владельцев недвижимостью, ожидавших распространение деловой части на эти районы. Отсутствие инвестирования в эту часть города приводит к ее упадку. Ниши бедности и меньшинств сконцентрированы во внутреннем городе или старейших пригородах. На территории города имеются анклавы элиты. Наиболее богатые семьи живут на периферии. Происходит рассеивание |
зидснций высшего класса, застроенная зданиями соответствующего типа и пригородная зона, населенная людьми, приезжающими на работу в город. Под влиянием Чикагской школы в послевоенные годы во Франции иод руководством П.-А. Шомбар де Лова было осуществлено структурирование Парижской агломерации. Она была разделена на семь зон:39 1) ядро города, центральный деловой район; 2) зона аккультурации, пролетарские кварталы и кварталы богемы, места проживания деятелей культуры, концентрации науки, места отдыха и развлечений; 3) смешанная зона, переход от центра к ближним пригородам место концентрации мелких и средних предприятий, а также наиболее роскошные места проживания знати; 4) место концентрации крупных и крупнейших предприятий, с высокой плотностью застройки в ближнем пригороде; 5) средний пригород, жилые кварталы; 6) отдаленные пригороды с сельхозугодьями и бывшими деревнями, постепенно превращающимися в города спутники; 7) пограничная, еще не входившая в агломерацию, но уже испытывающая ее влияние. Вторая схема зонирования — секторальная теория X. Хойта. Основанием для анализа были данные арендной стоимости жилья в 142 американских городах. Обнаруженная закономерность лучше укладывалась в рамки секторных графиков, чем в схематические изображения концентрических зон. Ученый, кроме того, определил, что самая высокая рентная стоимость жилья существовала не в какой-то зоне, а в одном из секторов города. Кроме всего прочего, группы населения с высоким доходом селились, как правило, в нескольких секторах вдоль транспортной магистрали, имеющей хорошую связь с городом. Напротив, жилье для малоимущих концентрировалось во91 39Лейбович О. Л., Трущенко О. Е. Социальные проблемы урбанизации во Франции // Франция глазами французских социологов. М., Наука. 1990. С. 282. круг центральной деловой части. Таким образом, Хойт прогнозировал дальнейший рост городов в нескольких локальных направлениях, где будет концентрироваться наиболее дорогостоящее жилье. Третья схема — многоячеистая теория К. Харриса и Е. Ульмана. Они указывают на наличие множественных центров в каждом городе. Более того, эти центры находятся в различных частях города. Некоторые виды деятельности взаимоисключают друг друга. Так, дома для людей с высоким достатком никогда не будут строиться рядом с промышленными корпусами. Для некоторых видов деятельности выгодно расположение в центральной части, например, для различного рода складских помещений, но они никогда не будут размещаться там по причине высокой ренты в центральной части горо40 да. Одной из наиболее плодотворных попыток последнего десятилетия является теория М. Уайта. Используя контурный анализ, ученый создал серию экономико-топографических карт, в основе каждой из которых лежал определенный признак. Таким образом, была обнаружена зависимость по всем 21 городам выборки между зонами и плотностью, временем постройки жилья, типом жилья и его качеством. В соответствии с концентрическим зонированием распределялись такие показатели, как доход, ценность жилья, рента, собственность жилья. Итак, из приведенных выше суждений совершенно ясна сложность и многогранность процесса зонирования города. Социальная и экономическая структуры развиваются гораздо быстрее, чем пространственная. В свою очередь, пространство города подвержено существенным воздействиям человека. М. Уайту удалось разработать модель города, соединяющую семь элементов городской структуры воедино. Центр города — центральный деловой район со всеми его признаками. Зона стагнации — часть города, которая в наибольшей степени пострадала от спекуляций владельцев недвижимостью, 92 ' H arris С. D.. Ullman Е. L. The nature of cities // The Annals. 1945. № 13. P. 319. ожидавших распространение деловой части на эти районы. Отсутствие инвестирования в эту часть города приводит к ее упадку. Ниши бедности и меньшинств сконцентрированы во внутреннем городе или старейших пригородах. На территории города имеются анклавы элиты. Наиболее богатые семьи живут на периферии. Происходит рассеивание среднего класса, представители которого занимают огромную часть территории. Места институциональной принадлежности и общественного сектора — госпитали, университеты, исследовательские центры, деловые центры и т. д. оказывают существенное влияние на использование земель и развитие жилищного строительства. В свою очередь, принятие решения о каких-либо изменениях городской инфраструктуры существенным образом способно изменить значимость территории. Эпицентры и коридоры — другая часть выделенной схемы. Беспрецедентное движение населения в пригороды привело также и к перемещению туда деловой активности. Сегодня в пригородах большинства городов сформировались эпицентры, сконцентрировавшие в себе многие функции центральной деловой части города. Для решения данной проблемы необходимо использовать зонирование. Зонирование это один из экономических, административных и градостроительных инструментов, с помощью которого реализуется концепция городского развития; оценки земель и недвижимости и формирование системы налогообложения земли и недвижимости. В соответствии с концепцией зонирования городская территория делится на зоны и каждой из зон присваиваются различные градостроительные категории. В 1916 году в Нью-Йорке впервые было принято постановление о зонировании городской территории, и с тех пор использование зонирования получило широкое распространение. Основная цель зонирования на сегодняшний день, которая оказывает влияние на жизнь граждан, определение и сохранение стоимости недвижимости. Иными словами, зонирование используется для поддержания стоимости недвижимости и для обеспечения безопасности инвестиций. Поскольку зонирование влияет на стоимость не93 |