|
74 связанной с коммерческим потенциалом, выполнить оценку стоимости при альтернативном использовании. Прогнозы. Прогноз, или оценка будущей стоимости, отличается от текущей, или ретроспективной, оценки, которую прежде всего можно доказать в суде. Прогнозы, в отличие от краткосрочных оценок, основанных на состоянии рынка и широкой базе предсказания поведения рынка и экономики, должны основываться на анализе всех экономических факторов, имеющих отношение к данному вопросу. Как таковые среднесрочные прогнозы, если они выполняются оценщиком, обычно зависят от аналитических способностей специалиста и научной базы. Такие оценки могут быть очень ценными дополнительными услугами с точки зрения перспективной оценки стоимости при анализе целесообразности девелоперских программ, анализе дисконтированных денежных потоков, решении вопросов объединения, расчетах ценности и т.д. Оценка будущей стоимости проводится на основе имеющихся знаний, текущих рыночных ожиданий и имеющихся экономических и рыночных данных. Прогнозы следует давать на основе принципа прозрачности, который заключается в том, что допущения, объяснения, используемые экономические модели и методы анализа должны быть понятны и приемлемы для клиента. Оценка возможной будущей стоимости включает: анализ рыночных тенденций в отношении общей суммы доходов, расходов, коэффициента занятости, коэффициента капитализации и нормы дисконтирования на дату оценки; анализ экономических тенденций, который влечет за собой необходимость проведения обзора изменений в демографической и социально-экономической ситуации, коэффициентов занятости населения и будущей конкуренции; изучение циклов деловой активности, характеристик макрои микроэкономического климата. |
наилучшей цены на рынке. Продавец также может находиться под принуждением или давлением. Стоимость при вынужденной продаже не следует смешивать со стоимостью, определяемой на основе сделок на падающем или депрессивном рынке. На рынках, подверженных быстрым изменениям, оценка требует проведения тщательной интерпретации данных, интерполяции тенденций для ожидаемых текущих условий, не сильно полагаясь на предшествующую ситуацию. При определении стоимости при вынужденной продаже необходимо четко установить предполагаемые время для проведения маркетинга, рекламу и методы экспозиции на рынке, а также состояние коммерческой активности, сделать обзор рынка и дать разумное объяснение принятому времени. Оценка на базе «кирпич-раствор». Оценки, выполняемые на так называемой базе «кирпичраствор», концептуально означают представление стоимости недвижимости, обычно оцениваемой на основе коммерческого потенциала, с отбрасыванием всех остальных элементов, которые генерируют доход. Следовательно, все приспособления и приборы, лицензии или разрешения, так же как и «гудвилл», связанный с недвижимостью, из оценки исключаются. Эта база оценки не может быть рекомендована, и в лучшем случае она представляет гипотетическое распределение рыночной стоимости. Поэтому, если оценщику предлагается применить эту базу в контексте оценки для банка залогового обеспечения, то рекомендуется в дополнение к оценке на базе стоимости при существующем использовании, связанной с коммерческим потенциалом, выполнить оценку стоимости при альтернативном использовании. Прогнозы. Прогноз, или оценка будущей стоимости, отличается от текущей, или ретроспективной, оценки, которую прежде всего можно доказать в суде. Прогнозы, в отличие от краткосрочных оценок, основанных на состоянии рынка и широкой базе предсказания поведения рынка и экономики, должны основываться на анализе всех экономических факторов, имеющих отношение к данному вопросу. Как таковые среднесрочные прогнозы, если они выполняются оценщиком, обычно зависят от аналитических способностей специалиста и научной базы. Такие оценки могут быть очень ценными дополнительными услугами с точки зрения перспективной оценки стоимости при анализе целесообразности девелоперских программ, анализе дисконтированных денежных потоков, решении вопросов объединения, расчетах ценности и т. д. Оценка будущей стоимости проводится на основе имеющихся знаний, текущих рыночных ожиданий и имеющихся экономических и рыночных данных. Прогнозы следует давать на основе принципа прозрачности, который заключается в том, что допущения, объяснения, используемые экономические модели и методы анализа должны быть понятны и приемлемы для клиента. Оценка возможной будущей стоимости включает: — анализ рыночных тенденций в отношении общей суммы доходов, расходов, коэффициента занятости, коэффициента капитализации и нормы дисконтирования на дату оценки; — анализ экономических тенденций, который влечет за собой необходимость проведения обзора изменений в демографической и социально-экономической ситуации, коэффициентов занятости населения и будущей конкуренции; — изучение циклов деловой активности, характеристик макрои микроэкономического климата. Полученные выводы и представляемый отчет должны включать ссылку на временные рамки, в которых был подготовлен анализ, для того чтобы четко обрисовать условия рынка и точки отсчета, от которых отталкивался оценщик в своих оценках. При получении задания и последующем представлении отчета оценщик должен согласовать все ограничивающие факторы и утвердить согласованные с клиентом основы прогноза, а также исключить свою ответственность перед клиентом и третьими лицами за |