|
75 Полученные выводы и представляемый отчет должны включать ссылку на временные рамки, в которых был подготовлен анализ, для того чтобы четко обрисовать условия рынка и точки отсчета, от которых отталкивался оценщик в своих оценках. При получении задания и последующем представлении отчета оценщик должен согласовать все ограничивающие факторы и утвердить согласованные с клиентом основы прогноза, а также исключить свою ответственность перед клиентом и третьими лицами за непредвиденные события или явления, которые могут повлиять на существующую стоимость еще до даты использования прогнозируемой стоимости. Опубликование данных отчета должно быть ограничено договором таким образом, чтобы текст и контекст их цитирования, ссылок на них и другое использование были формально согласованы в письменной форме оценщиком. Ретроспективная оценка. Ретроспективная оценка недвижимости необходима для нескольких целей, включая налогообложение недвижимости, налогообложение прироста капитала и имущества, налогообложение наследства, выплату компенсаций, рассмотрение в суде исков об ущербе, рецензии существующих оценок. Для ретроспективной оценки должны быть доступны данные за период, предшествующий, текущий и последующий после даты ретроспективной оценки. Важно, чтобы не придавалось слишком большого значения данным, которых на дату проведения оценки у оценщика не было, или когда тенденции, возникшие после даты проведения определения стоимости, могут бросить тень на объективность отражения реальной ситуации на дату оценки. Особое внимание необходимо уделять оценкам, которые требуются для проверки отчетов других оценщиков либо используются в исках об ущербе, причиненном небрежным обращением. Хорошими индикаторами реального состояния рынка служат отчеты по рынку, базы данных и современные |
наилучшей цены на рынке. Продавец также может находиться под принуждением или давлением. Стоимость при вынужденной продаже не следует смешивать со стоимостью, определяемой на основе сделок на падающем или депрессивном рынке. На рынках, подверженных быстрым изменениям, оценка требует проведения тщательной интерпретации данных, интерполяции тенденций для ожидаемых текущих условий, не сильно полагаясь на предшествующую ситуацию. При определении стоимости при вынужденной продаже необходимо четко установить предполагаемые время для проведения маркетинга, рекламу и методы экспозиции на рынке, а также состояние коммерческой активности, сделать обзор рынка и дать разумное объяснение принятому времени. Оценка на базе «кирпич-раствор». Оценки, выполняемые на так называемой базе «кирпичраствор», концептуально означают представление стоимости недвижимости, обычно оцениваемой на основе коммерческого потенциала, с отбрасыванием всех остальных элементов, которые генерируют доход. Следовательно, все приспособления и приборы, лицензии или разрешения, так же как и «гудвилл», связанный с недвижимостью, из оценки исключаются. Эта база оценки не может быть рекомендована, и в лучшем случае она представляет гипотетическое распределение рыночной стоимости. Поэтому, если оценщику предлагается применить эту базу в контексте оценки для банка залогового обеспечения, то рекомендуется в дополнение к оценке на базе стоимости при существующем использовании, связанной с коммерческим потенциалом, выполнить оценку стоимости при альтернативном использовании. Прогнозы. Прогноз, или оценка будущей стоимости, отличается от текущей, или ретроспективной, оценки, которую прежде всего можно доказать в суде. Прогнозы, в отличие от краткосрочных оценок, основанных на состоянии рынка и широкой базе предсказания поведения рынка и экономики, должны основываться на анализе всех экономических факторов, имеющих отношение к данному вопросу. Как таковые среднесрочные прогнозы, если они выполняются оценщиком, обычно зависят от аналитических способностей специалиста и научной базы. Такие оценки могут быть очень ценными дополнительными услугами с точки зрения перспективной оценки стоимости при анализе целесообразности девелоперских программ, анализе дисконтированных денежных потоков, решении вопросов объединения, расчетах ценности и т. д. Оценка будущей стоимости проводится на основе имеющихся знаний, текущих рыночных ожиданий и имеющихся экономических и рыночных данных. Прогнозы следует давать на основе принципа прозрачности, который заключается в том, что допущения, объяснения, используемые экономические модели и методы анализа должны быть понятны и приемлемы для клиента. Оценка возможной будущей стоимости включает: — анализ рыночных тенденций в отношении общей суммы доходов, расходов, коэффициента занятости, коэффициента капитализации и нормы дисконтирования на дату оценки; — анализ экономических тенденций, который влечет за собой необходимость проведения обзора изменений в демографической и социально-экономической ситуации, коэффициентов занятости населения и будущей конкуренции; — изучение циклов деловой активности, характеристик макрои микроэкономического климата. Полученные выводы и представляемый отчет должны включать ссылку на временные рамки, в которых был подготовлен анализ, для того чтобы четко обрисовать условия рынка и точки отсчета, от которых отталкивался оценщик в своих оценках. При получении задания и последующем представлении отчета оценщик должен согласовать все ограничивающие факторы и утвердить согласованные с клиентом основы прогноза, а также исключить свою ответственность перед клиентом и третьими лицами за непредвиденные события или явления, которые могут повлиять на существующую стоимость еще до даты использования прогнозируемой стоимости. Опубликование данных отчета должно быть ограничено договором таким образом, чтобы текст и контекст их цитирования, ссылок на них и другое использование были формально согласованы в письменной форме оценщиком. Ретроспективная оценка. Ретроспективная оценка недвижимости необходима для нескольких целей, включая налогообложение недвижимости, налогообложение прироста капитала и имущества, налогообложение наследства, выплату компенсаций, рассмотрение в суде исков об ущербе, рецензии существующих оценок. Для ретроспективной оценки должны быть доступны данные за период, предшествующий, текущий и последующий после даты ретроспективной оценки. Важно, чтобы не придавалось слишком большого значения данным, которых на дату проведения оценки у оценщика не было, или когда тенденции, возникшие после даты проведения определения стоимости, могут бросить тень на объективность отражения реальной ситуации на дату оценки. Особое внимание необходимо уделять оценкам, которые требуются для проверки отчетов других оценщиков либо используются в исках об ущербе, причиненном небрежным обращением. Хорошими индикаторами реального состояния рынка служат отчеты по рынку, базы данных и современные отчеты об оценке. Это подчеркивает важность постоянного ведения записей, отражающих состояние рынка и деловой активности. Ревизии оценок. Ревизии оценок проводятся по разным причинам. Они могут касаться потенциального судебного разбирательства, их проведения могут потребовать органы государственной власти и т. п. В некоторых случаях это могут быть ретроспективные оценки. Поэтому оценщик должен быть очень осторожным, прежде чем согласиться проверять работу, выполненную другим оценщиком. Существуют, однако, такие обстоятельства, когда оценщик, наоборот, своей проверкой развеет сомнения и подтвердит, что данному отчету можно доверять. Оценщик может согласиться провести ревизию в следующих случаях: — необходимо подтвердить результаты оценки, проведенной внутренним оценщиком; — оценщик координирует работу нескольких независимых оценщиков; — производится оценка образца данного вида недвижимости для проверки или сравнения, чтобы убедиться в общей точности проведенной оценки. Оценщик, выполняющий ревизию, не должен делать публичных заявлений до тех пор, пока он не провел обследование и не выяснил все вопросы до конца, особенно, если его выводы подвергают под сомнение весь отчет, и в любом случае он должен предварительно обсудить детально результаты своей проверки с первым оценщиком. Исключение составляют его комментарии, касающиеся соблюдения европейских стандартов в проверяемом отчете. Другие базы оценки. В странах—членах Европейского Союза используется множество других баз оценки, а также имеется множество Оттенков толкования методов оценки. Используются такие концепции, как внутренняя ценность, долгосрочная устойчивая стоимость, расчетная цена реализации и расчетная цена ограниченной реализации, а также стоимость действующего предприятия. Понятие «долгосрочная устойчивая стоимость» используется в законе Германии, регулирующем предоставление ссуд под залог, тогда как Понятие «расчетная (ограниченная) цена реализации» было разработано в Великобритании в ответ на явления на рынке краткосрочного капитала. Понятие «стоимость действующего предприятия» принято во Франции и других странах, зачастую под этим термином подразумевается стоимость при существующем использовании. В данной публикации «стоимость действующего предприятия» рассматривается как метод, который можно использовать для определения стоимости бизнеса. К вышеназванным базовым экономическим категориям, используемым для определения стоимости в соответствии с европейскими стандартами оценки, можно добавить |