|
77 законе Германии, регулирующем предоставление ссуд под залог, тогда как Понятие «расчетная (ограниченная) цена реализации» было разработано в Великобритании в ответ на явления на рынке краткосрочного капитала. Понятие «стоимость действующего предприятия» принято во Франции и других странах, зачастую под этим термином подразумевается стоимость при существующем использовании. В самой общей форме можно утверждать, что «стоимость действующего предприятия» может рассматриваться как метод, используемый для определения стоимости бизнеса. К вышеназванным базовым экономическим категориям, используемым для определения стоимости в соответствии с европейскими стандартами оценки, можно добавить следующие экономические категории и понятия, часто применяемые в российской практике. 13 оценку имущества предприятия или его имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, имущественные обязательства, фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. В процессе оценки при формировании информационной базы используются следующие экономические понятия. Оцениваемая стоимость это показатель прогнозный. Она указывает ту денежную сумму, которую, вероятно, заплатит покупатель за данный объект оценки (00) при соблюдении определенных условий. 13 этой связи понятие стоимости необходимо отличать от понятия цены и издержек (затрат). Хотя в литературе между понятием стоимости и цены часто ставится знак равенства, однако в теории оценки принято эти понятия различать. Цепа эго фактический показатель. Она указывает сумму, которая была заплачена за аналогичный 0 0 в результате состоявшейся сделки при конкретных обстоятельствах. Таким образом, фактический статистический материал, который анализирует оценщик, содержит сведения о ценах сделок. Но чтобы расширить информационную базу, оценщик может привлекать |
непредвиденные события или явления, которые могут повлиять на существующую стоимость еще до даты использования прогнозируемой стоимости. Опубликование данных отчета должно быть ограничено договором таким образом, чтобы текст и контекст их цитирования, ссылок на них и другое использование были формально согласованы в письменной форме оценщиком. Ретроспективная оценка. Ретроспективная оценка недвижимости необходима для нескольких целей, включая налогообложение недвижимости, налогообложение прироста капитала и имущества, налогообложение наследства, выплату компенсаций, рассмотрение в суде исков об ущербе, рецензии существующих оценок. Для ретроспективной оценки должны быть доступны данные за период, предшествующий, текущий и последующий после даты ретроспективной оценки. Важно, чтобы не придавалось слишком большого значения данным, которых на дату проведения оценки у оценщика не было, или когда тенденции, возникшие после даты проведения определения стоимости, могут бросить тень на объективность отражения реальной ситуации на дату оценки. Особое внимание необходимо уделять оценкам, которые требуются для проверки отчетов других оценщиков либо используются в исках об ущербе, причиненном небрежным обращением. Хорошими индикаторами реального состояния рынка служат отчеты по рынку, базы данных и современные отчеты об оценке. Это подчеркивает важность постоянного ведения записей, отражающих состояние рынка и деловой активности. Ревизии оценок. Ревизии оценок проводятся по разным причинам. Они могут касаться потенциального судебного разбирательства, их проведения могут потребовать органы государственной власти и т. п. В некоторых случаях это могут быть ретроспективные оценки. Поэтому оценщик должен быть очень осторожным, прежде чем согласиться проверять работу, выполненную другим оценщиком. Существуют, однако, такие обстоятельства, когда оценщик, наоборот, своей проверкой развеет сомнения и подтвердит, что данному отчету можно доверять. Оценщик может согласиться провести ревизию в следующих случаях: — необходимо подтвердить результаты оценки, проведенной внутренним оценщиком; — оценщик координирует работу нескольких независимых оценщиков; — производится оценка образца данного вида недвижимости для проверки или сравнения, чтобы убедиться в общей точности проведенной оценки. Оценщик, выполняющий ревизию, не должен делать публичных заявлений до тех пор, пока он не провел обследование и не выяснил все вопросы до конца, особенно, если его выводы подвергают под сомнение весь отчет, и в любом случае он должен предварительно обсудить детально результаты своей проверки с первым оценщиком. Исключение составляют его комментарии, касающиеся соблюдения европейских стандартов в проверяемом отчете. Другие базы оценки. В странах—членах Европейского Союза используется множество других баз оценки, а также имеется множество Оттенков толкования методов оценки. Используются такие концепции, как внутренняя ценность, долгосрочная устойчивая стоимость, расчетная цена реализации и расчетная цена ограниченной реализации, а также стоимость действующего предприятия. Понятие «долгосрочная устойчивая стоимость» используется в законе Германии, регулирующем предоставление ссуд под залог, тогда как Понятие «расчетная (ограниченная) цена реализации» было разработано в Великобритании в ответ на явления на рынке краткосрочного капитала. Понятие «стоимость действующего предприятия» принято во Франции и других странах, зачастую под этим термином подразумевается стоимость при существующем использовании. В данной публикации «стоимость действующего предприятия» рассматривается как метод, который можно использовать для определения стоимости бизнеса. К вышеназванным базовым экономическим категориям, используемым для определения стоимости в соответствии с европейскими стандартами оценки, можно добавить следующие экономические категории и понятия, часто применяемые в российской практике. В оценку имущества предприятия или его имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, имущественные обязательства, фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором. В процессе оценки при формировании информационной базы используются следующие экономические понятия. Оцениваемая стоимость — это показатель прогнозный. Она указывает ту денежную сумму, которую, вероятно, заплатит покупатель за данный объект оценки (ОО) при соблюдении определенных условий. В этой связи понятие стоимости необходимо отличать от понятия цены и издержек (затрат). Хотя в литературе между понятием стоимости и цены часто ставится знак равенства, однако в теории оценки принято эти понятия различать. Цена — это фактический показатель. Она указывает сумму, которая была заплачена за аналогичный ОО в результате состоявшейся сделки при конкретных обстоятельствах. Таким образом, фактический статистический материал, который анализирует оценщик, содержит сведения о ценах сделок. Но чтобы расширить информационную базу, оценщик может привлекать также сведения о ценах предложения и спроса на рынке. Только с помощью анализа можно сказать, насколько реальные цены отражают рыночную стоимость. Издержки (затраты) — это сумма денежных средств, которая требуется для создания данного ОО либо для его приобретения. Издержки влияют на рыночную стоимость, однако однозначно ее не определяют. Дорогостоящий ОО может иметь низкую полезность и потому — невысокую стоимость. В практике оценки рассчитываются разные виды стоимости, которые можно классифицировать по признакам: степень рыночности, отражение в системе бухгалтерского учета, порядок оценки, изменение в состоянии объекта, специфика ситуации оценки. В зависимости от степени рыночности различают обоснованную рыночную, частично рыночную и нерыночную стоимость. Обоснованная рыночная стоимость — это цена, характерная для данного вида ОО на конкурентном и открытом рынке. Предполагает свободную конкуренцию, когда и покупатель, и продавец действуют экономически рационально и осознанно, обладая необходимой информацией и не испытывая каких-либо внешних принуждений к сделке. В данном контексте понимается, что продавец и покупатель — это гипотетические лица, действующие с типичной мотивацией участников конкурента рынка. В практике оценки стремятся определить именно обоснованную рыночную стоимость. Эта стоимость оценивается в случаях, связанных с отчуждением и передачей прав собственности. Однако некоторые объекты имущества не обладают достаточной рыночностью: они не обращаются на открытом, массовом и конкурентном рынке. В этом случае оценивают частично рыночную стоимость. Оценка такой стоимости ведется обычно через затраты либо по ограниченной рыночной информации. Нерыночная стоимость имеет место тогда, когда ее расчет должен выполняться по методикам и нормативам, утвержденным соответствующими органами управления (например, при исчислении налогов, государственных пошлин, страховых взносов, штрафов и неустоек и т. д.). Сфера применения рыночной стоимости в хозяйственной практике постепенно расширяется. Так, с 1994 г. Постановлением Правительства РФ разрешено применять этот показатель при переоценке основных фондов. На практике цены конкретных сделок отличаются от рыночной стоимости под влиянием таких факторов, как особые условия финансирования, вынуждающие обстоятельства куплипродажи, недостаточная информированность сторон, деформация рынка продаж «под |