|
85 продажи имущества произойдет не единовременно, а займет какой-то период времени. Вообще оценка имущества не является самоцелью, она подчинена решению какой-либо конкретной задачи, связанной с отчуждением права собственности или выполнением какого-либо правового акта со стороны государственных органов. Оценщик должен хорошо знать ту задачу, ради которой производится оценка, только тогда он сможет правильно выбрать нужный методический инструментарий. Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке: купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг. Покупка предприятия, находящегося в акционерной собственности, есть покупка всех акций, эмитированных данным предприятием. Чтобы держать предприятие под контролем, можно не скупать все его акции, а купить только контрольный пакет акций. Но независимо от того, покупается контрольный или портфельный пакет акций, инвестор тогда уверен в своем решении, когда знает стоимость предприятия и долю этой стоимости, приходящуюся на приобретаемый пакет акций; купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью. В отличие от предыдущего случая доля оценивается не числом акций, а в денежных единицах; продажа предприятия целиком на аукционе или по конкурсу, осуществляемая при процедуре банкротства или при приватизации государственного предприятия; передача всего предприятия в аренду. Оценка стоимости важна для назначения арендной платы и осуществления последующего выкупа арендатором (если это предусмотрено договором аренды); реорганизация (слияние, разделение, поглощение и т.п.) и ликвидация предприятия, проводимые как по решению собственников |
Приступая к оценке, оценщик должен точно установить, какого вида стоимость ему следует рассчитать исходя из поставленной цели. 1.1.2. Существующие подходы, используемые при выполнении оценки Объект оценки должен быть четко идентифицирован, т. е. должны быть определены его содержание, функции, составные части, границы, отделяющие его от других имущественных объектов. Если объектом оценки, например, является предприятие, то необходимо конкретизировать состав его имущества, ведь структура многих промышленных предприятий очень сложная. В нее могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения (испытательные станции, полигоны, лаборатории и т. д.), конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Необходимо решить также, входят ли в объект оценки подразделения социально-культурной сферы, жилой фонд, поликлиники, гостиницы, дома культуры, стадионы, детские сады, пансионаты и т. д., находящиеся на балансе данного предприятия. Иногда под одной крышей могут находиться несколько предприятий, и тогда возникает проблема четкого разграничения территорий. При оценке стоимости предприятия надо учитывать то, что этот объект, будучи юридическим лицом, одновременно является и хозяйствующим субъектом, и поэтому его стоимость должна учитывать наличие определенных юридических прав. Если оценивается только недвижимость предприятия, то необходимо четко определить ее состав: размеры и границы земельного участка (или нескольких участков), число и виды зданий (сооружений), энергои теплосети, подъездные железнодорожные и другие пути, различные коммуникации и т. д. Если оцениваются только машины и оборудование, принадлежащее предприятию, то идентификация осуществляется на основе их полного перечня и рассмотрения исчерпывающих характеристик по каждой позиции в учетной ведомости. Проблемы иногда возникают по некоторым видам оборудования, которые настолько привязаны к строению или земле, что с равным правом могут быть отнесены к недвижимости. Если оцениваются только нематериальные активы предприятия, то их идентификация сводится к установлению полного набора имущественных прав, включенных в эти активы. В первую очередь сюда относятся исключительные права (интеллектуальная собственность) граждан или юридических лиц на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации предприятия, его продукции, работ и услуг (фирменное наименование, товарный знак, знак обслуживания и т. п.). Оценочные работы имеют конечной целью расчет и обоснование рыночной стоимости имущественного комплекса на определенную дату. Стоимость предприятия подвержена влиянию инфляции. Кроме того, возможны какие-то частные, локальные события, которые могут привести к резкому изменению стоимости данного объекта. Например, прокладка новых автомобильных и других дорог вблизи предприятия вызывает, как правило, значительное повышение его стоимости. Изменение ситуации на товарном рынке, куда поступает продукция предприятия, может также серьезно повлиять на изменение стоимости активов предприятия в ту или иную сторону. В некоторых случаях оценка стоимости имущества может производиться не на одну, а на несколько дат, например, если процесс продажи имущества произойдет не единовременно, а займет какой-то период времени. Вообще оценка имущества не является самоцелью, она подчинена решению какой-либо конкретной задачи, связанной с отчуждением права собственности или выполнением какого-либо правового акта со стороны государственных органов. Оценщик должен хорошо знать ту задачу, ради которой производится оценка, только тогда он сможет правильно выбрать нужный методический инструментарий. Наиболее характерные случаи, когда возникает потребность в оценке: купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг. Покупка предприятия, находящегося в акционерной собственности, — есть покупка всех акций, эмитированных данным предприятием. Чтобы держать предприятие под контролем, можно не скупать все его акции, а купить только контрольный пакет акций. Но независимо от того, покупается ли контрольный или неконтрольный (миноритарный) пакет акций, инвестор тогда уверен в своем решении, когда знает стоимость предприятия и долю этой стоимости, приходящуюся на приобретаемый пакет акций; купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью. В отличие от предыдущего-случая доля оценивается не числом акций, а в денежных единицах; продажа предприятия целиком на аукционе или по конкурсу, осуществляемая при процедуре банкротства или при приватизации государственного предприятия; передача всего предприятия в аренду. Оценка стоимости важна для назначения арендной платы и осуществления последующего выкупа арендатором (если это предусмотрено договором аренды); реорганизация (слияние, разделение, поглощение и т. п.) и ликвидация предприятия, проводимые как по решению собственников предприятия, так и по решению арбитражного суда при банкротстве предприятия; осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость имущества. В частности, такая проблема возникает перед инвестором при проведении санации несостоятельного предприятия; получение кредита под залог всего имущества предприятия; продажа какой-то части недвижимости предприятия по той или иной причине, чтобы: избавиться от неиспользуемых или невыгодных в использовании земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами и налоговой службой при возникновении неплатежеспособности предприятия; удовлетворить требование муниципальных властей по освобождению территории для реконструкции местности или развития социальной сферы; рассчитаться с партнерами по искам о возмещении причиненного ущерба согласно решению суда, и т. д.; получение кредита под залог какой-либо части недвижимости предприятия, т. е. ипотека; страхование недвижимого имущества предприятия и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества; передача части недвижимости в аренду; определение налоговой базы для счисления налога на имущество; переоценка основных фондов; оформление какой-то части недвижимости предприятия в качестве вклада в уставный капитал другого создаваемого предприятия (например, совместного предприятия); оценка стоимости недвижимого имущества предприятия при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта; оценка стоимости недвижимого имущества предприятия как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода; продажа некоторых машин, единиц оборудования, приборов и оснастки, чтобы: избавиться от ненужного недостаточно загруженного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности предприятия; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям; оформление залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения хозяйственных сделок и кредита; страхование движимого имущества предприятия; передача машин и оборудования в оперативную аренду; переоценка активной части основных фондов; |