|
87 оценка стоимости недвижимого имущества предприятия как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода; продажа некоторых машин, единиц оборудования, приборов и оснастки, чтобы: избавиться от ненужного недостаточно загруженного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности предприятия; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям; оформление залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения хозяйственных сделок и кредита; страхование движимого имущества предприятия; передача машин и оборудования в оперативную аренду; переоценка активной части основных фондов; организация лизинга машин оборудования; определение налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество; оформление каких-либо машин и агрегатов оборудования в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия; оценка стоимости машин и оборудования при разработке бизнесплана для реализации какого-либо инвестиционного проекта; оценка стоимости машин и оборудования как промежуточный этап общей оценки стоимости предприятия; при перекупке, приобретении интеллектуальной собственности другой фирмой; при определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий; при использовании их фирменного (товарного) знака в качестве вклада в уставной капитал создаваемого общества; |
купля-продажа акций предприятия на рынке ценных бумаг. Покупка предприятия, находящегося в акционерной собственности, — есть покупка всех акций, эмитированных данным предприятием. Чтобы держать предприятие под контролем, можно не скупать все его акции, а купить только контрольный пакет акций. Но независимо от того, покупается ли контрольный или неконтрольный (миноритарный) пакет акций, инвестор тогда уверен в своем решении, когда знает стоимость предприятия и долю этой стоимости, приходящуюся на приобретаемый пакет акций; купля-продажа доли (вклада) в уставном капитале товарищества или общества с ограниченной ответственностью. В отличие от предыдущего-случая доля оценивается не числом акций, а в денежных единицах; продажа предприятия целиком на аукционе или по конкурсу, осуществляемая при процедуре банкротства или при приватизации государственного предприятия; передача всего предприятия в аренду. Оценка стоимости важна для назначения арендной платы и осуществления последующего выкупа арендатором (если это предусмотрено договором аренды); реорганизация (слияние, разделение, поглощение и т. п.) и ликвидация предприятия, проводимые как по решению собственников предприятия, так и по решению арбитражного суда при банкротстве предприятия; осуществление инвестиционного проекта развития предприятия, когда для его обоснования необходимо знать исходную стоимость имущества. В частности, такая проблема возникает перед инвестором при проведении санации несостоятельного предприятия; получение кредита под залог всего имущества предприятия; продажа какой-то части недвижимости предприятия по той или иной причине, чтобы: избавиться от неиспользуемых или невыгодных в использовании земельных участков, зданий, сооружений; расплатиться с кредиторами и налоговой службой при возникновении неплатежеспособности предприятия; удовлетворить требование муниципальных властей по освобождению территории для реконструкции местности или развития социальной сферы; рассчитаться с партнерами по искам о возмещении причиненного ущерба согласно решению суда, и т. д.; получение кредита под залог какой-либо части недвижимости предприятия, т. е. ипотека; страхование недвижимого имущества предприятия и определение в связи с этим стоимости страхуемого имущества; передача части недвижимости в аренду; определение налоговой базы для счисления налога на имущество; переоценка основных фондов; оформление какой-то части недвижимости предприятия в качестве вклада в уставный капитал другого создаваемого предприятия (например, совместного предприятия); оценка стоимости недвижимого имущества предприятия при разработке бизнес-плана по реализации какого-либо инвестиционного проекта; оценка стоимости недвижимого имущества предприятия как промежуточный этап в общей оценке стоимости предприятия при использовании затратного подхода; продажа некоторых машин, единиц оборудования, приборов и оснастки, чтобы: избавиться от ненужного недостаточно загруженного, физически или морально устаревшего оборудования; расплатиться с кредиторами при неплатежеспособности предприятия; заменить оборудование более прогрессивным по экономическим и экологическим критериям; оформление залога под какую-то часть движимого имущества для обеспечения хозяйственных сделок и кредита; страхование движимого имущества предприятия; передача машин и оборудования в оперативную аренду; переоценка активной части основных фондов; организация лизинга машин оборудования: определение налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество; оформление каких-либо машин и агрегатов оборудования в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия; оценка стоимости машин и оборудования при разработке бизнес-плана для реализации какого-либо инвестиционного проекта; оценка стоимости машин и оборудования как промежуточный этап общей оценки стоимости предприятия; при перекупке, приобретении интеллектуальной собственности другой фирмой; при определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий; при использовании их фирменного (товарного) знака в качестве вклада в уставной капитал создаваемого общества; при определении стоимости нематериальных активов, «гудвилла» для общей оценки стоимости предприятия. Обоснованность и достоверность оценки во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т. д. Известны методические принципы определения рыночной стоимости, которые можно сгруппировать следующим образом. Принципы, основанные на представлениях владельца имущества Принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, т. е. способен удовлетворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени. Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с эквивалентной полезностью. Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем. Оцениваемая стоимость — это текущая стоимость всех будущих доходов. Принципы, связанные с рыночной средой Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость ОО зависит от внешней экономической среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный ОО влияет на стоимость других связанных с ним объектов. Принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабильны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие. Наличие дефицита, т. е. превышение спроса над предложением, повышает цену. Принцип конкуренции. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций. Принцип изменения стоимости. Стоимость ОО непрерывно изменяется но времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения. Принципы, связанные с эксплуатацией имущества Принцип факторов производства. ОО может являться элементом производственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки нужно знать юлю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы, Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала. Принцип вклада. Включение дополнительных активов в ОО эффективно тогда, когда они повышают его рыночную стоимость. Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов. |