|
89 принцип изменения стоимости. Стоимость 0 0 непрерывно изменяется во времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения. 3. Принципы, связанные с эксплуатацией имущества: принцип факторов производства. 0 0 может являться элементом производственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы; принцип остаточной продуктивности земельного участка. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала; принцип вклада. Включение дополнительных активов в 0 0 эффективно тогда, когда они повышают его рыночную стоимость. Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов; принцип пропорциональности (сбалансированности). Составные части 0 0 должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента к 0 0 данного принципа не приводит к росту его стоимости; принцип наиболее эффективного использования. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования 00, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности комплекса. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости; Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем 00. Правда, их практическое содержание несколько меняется в зависимости от того, как объект непосредственно оценивается. |
организация лизинга машин оборудования: определение налоговой базы для основных средств при исчислении налога на имущество; оформление каких-либо машин и агрегатов оборудования в качестве вклада в уставный капитал другого предприятия; оценка стоимости машин и оборудования при разработке бизнес-плана для реализации какого-либо инвестиционного проекта; оценка стоимости машин и оборудования как промежуточный этап общей оценки стоимости предприятия; при перекупке, приобретении интеллектуальной собственности другой фирмой; при определении ущерба, нанесенного деловой репутации предприятия незаконными действиями со стороны других предприятий; при использовании их фирменного (товарного) знака в качестве вклада в уставной капитал создаваемого общества; при определении стоимости нематериальных активов, «гудвилла» для общей оценки стоимости предприятия. Обоснованность и достоверность оценки во многом зависит от того, насколько правильно определена область использования оценки: купля-продажа, получение кредита, страхование, налогообложение и т. д. Известны методические принципы определения рыночной стоимости, которые можно сгруппировать следующим образом. Принципы, основанные на представлениях владельца имущества Принцип полезности. Объект оценки обладает стоимостью только тогда, когда он полезен потенциальному собственнику, т. е. способен удовлетворить его ожидаемые потребности в течение определенного времени. Принцип замещения. Разумный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с эквивалентной полезностью. Принцип ожидания. Инвестор вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем. Оцениваемая стоимость — это текущая стоимость всех будущих доходов. Принципы, связанные с рыночной средой Принцип зависимости от внешней среды. Стоимость ОО зависит от внешней экономической среды, в которой он эксплуатируется, и в свою очередь данный ОО влияет на стоимость других связанных с ним объектов. Принцип соответствия между спросом и предложением. Цены стабильны тогда, когда между спросом и предложением на рынке устанавливается соответствие. Наличие дефицита, т. е. превышение спроса над предложением, повышает цену. Принцип конкуренции. Конкуренция уравнивает доходность инвестиций. Принцип изменения стоимости. Стоимость ОО непрерывно изменяется но времени. Каждая оценка стоимости должна содержать указание на дату ее проведения. Принципы, связанные с эксплуатацией имущества Принцип факторов производства. ОО может являться элементом производственной системы, доходность которой определяется четырьмя факторами: менеджментом, трудом, капиталом и землей. Чистый доход — результат действия всех четырех факторов и поэтому на основе оценки дохода определяется стоимость всей системы. Для оценки нужно знать юлю (вклад) каждого фактора в формировании дохода всей системы, Принцип остаточной продуктивности земельного участка. Остаточная продуктивность определяется как чистый доход, отнесенный к земельному участку, после того как оплачены расходы на менеджмент, труд и эксплуатацию капитала. Принцип вклада. Включение дополнительных активов в ОО эффективно тогда, когда они повышают его рыночную стоимость. Любые добавочные элементы оправданы тогда, когда получаемый прирост стоимости превышает затраты на приобретение этих элементов. Принцип пропорциональности (сбалансированности). Составные части ОО должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента к ОО данного принципа не приводит к росту его стоимости. Принцип наиболее эффективного использования. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования ОО, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности комплекса. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости. Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем ОО. Правда, их практическое содержание несколько меняется в зависимости от того, как объект непосредственно оценивается. Кроме того, при оценке некоторых объектов могут применяться и другие принципы, отражающие специфику оцениваемого объекта. Доходный подход. Возникает ситуация, когда инвестор согласен приобрести объект оценки и заплатить за него определенную сумму, если он и дает, что в дальнейшем объект на протяжении нескольких лет принесет ому доход или выгоду. Следовательно, сегодняшняя рыночная стоимость объекта определяется суммой тех доходов или выгод, которые получит его владелец в будущем, что и является основной идеей при использовании доходного подхода в оценочной стоимости. На доходный подход опираются два наиболее распространенных метода: метод дисконтированных доходов и метод прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам оценки объекта. Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта. Будущие доходы включают: 1) периодический денежный поток доходов от эксплуатации на протяжении срока владения; это чистый доход инвестора, получаемый им от владения собственностью (за вычетом подоходного налога) в виде дивидендов, арендной платы и т. п.; 2) денежные поступления от продажи объекта в конце срока владения, т. е. будущая выручка от его продажи (за вычетом издержек по оформлению сделки). Чтобы понять сущность метода дисконтированных доходов, коснемся таких понятий, как сложный процент, накопление, дисконтирование и аннуитет (это разделы финансовой математики — см. ниже). Вложенный капитал как бы самовозрастает по правилу сложных процентов. При этом можно указать некоторую норму (ставку) дохода, которая указывает на прирост единицы капитала по истечении определенного периода (года, квартала, месяца). В методе дисконтированных доходов норму дохода называют ставкой дисконта. Обозначим ставку дисконта через г. Положим, в настоящее время текущая стоимость вложенного капитала равна S0 руб. По истечении одного года (периода) стоимость капитала будет равна S0 (1 + r), по истечении 2 лет — S0 (1 + r)2, по. истечении 3 лет — S0 (1 + r)3 и т. д. Будущая стоимость капитала по истечении п лет (периодов) равна Sn = S0 (1 + Г)n (1) где Sn — будущая стоимость вклада по прошествии п лет (периодов); So — текущая стоимость вклада, т. е. стоимость вклада на конец базового, 0-го года (периода); r — ставка (норма) дохода на вложенный капитал. Для удобства расчета функции, построенные на формулах сложных процентов, табулированы, т. е. представлены в виде таблиц «Шесть функций денежной единицы» (приложение). Формула (1) при применении таблиц имеет вид Sn =SoFl., (1а) |