|
90 Кроме того, при оценке некоторых объектов могут применяться и другие принципы, отражающие специфику оцениваемого объекта. Доходный подход. Возникает ситуация, когда инвестор согласен приобрести объект оценки и заплатить за него определенную сумму, если в дальнейшем объект на протяжении нескольких лет принесет ему доход или выгоду. Следовательно, сегодняшняя рыночная стоимость объекта определяется суммой тех доходов или выгод, которые получит его владелец в будущем, что и является основной идеей при использовании доходного подхода в оценочной стоимости. На доходный подход опираются два наиболее распространенных метода: метод дисконтированных доходов и метод прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам оценки объекта. Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта. Будущие доходы включают: периодический денежный поток доходов ог эксплуатации на протяжении срока владения; это чистый доход инвестора, получаемый им от владения собственностью (за вычетом подоходного налога) в виде дивидендов, арендной платы и т.п.; денежные поступления от продажи объекта в конце срока владения, т.е. будущая выручка от его продажи (за вычетом издержек по оформлению сделки). Расчеты методом дисконтированных доходов выполняются в шесть последовательных этапов: Этан 1. Определение общей положительности владения 0 0 исходя из намерений инвестора и с учетом срока службы комплекса, выбор периодичности поступления будущих доходов (год, квартал или месяц). Этап 2. Прогнозирование темпов инфляции и соответственно индексов обесценения денежных средств на срок владения 00. Темп инфляции это |
Принцип пропорциональности (сбалансированности). Составные части ОО должны быть согласованы между собой по пропускной способности и другим характеристикам. Добавление какого-либо элемента к ОО данного принципа не приводит к росту его стоимости. Принцип наиболее эффективного использования. Из возможных вариантов выбирается вариант наилучшего и наиболее эффективного использования ОО, при котором наиболее полно реализуются функциональные возможности комплекса. Именно этот вариант применяется для оценки стоимости. Перечисленные принципы в обобщенном виде универсальны и применимы ко всем ОО. Правда, их практическое содержание несколько меняется в зависимости от того, как объект непосредственно оценивается. Кроме того, при оценке некоторых объектов могут применяться и другие принципы, отражающие специфику оцениваемого объекта. Доходный подход. Возникает ситуация, когда инвестор согласен приобрести объект оценки и заплатить за него определенную сумму, если он и дает, что в дальнейшем объект на протяжении нескольких лет принесет ому доход или выгоду. Следовательно, сегодняшняя рыночная стоимость объекта определяется суммой тех доходов или выгод, которые получит его владелец в будущем, что и является основной идеей при использовании доходного подхода в оценочной стоимости. На доходный подход опираются два наиболее распространенных метода: метод дисконтированных доходов и метод прямой капитализации. Это наиболее универсальные методы, применимые к любым видам оценки объекта. Метод дисконтированных доходов предполагает преобразование по определенным правилам будущих доходов, ожидаемых инвестором, в текущую стоимость оцениваемого объекта. Будущие доходы включают: 1) периодический денежный поток доходов от эксплуатации на протяжении срока владения; это чистый доход инвестора, получаемый им от владения собственностью (за вычетом подоходного налога) в виде дивидендов, арендной платы и т. п.; 2) денежные поступления от продажи объекта в конце срока владения, т. е. будущая выручка от его продажи (за вычетом издержек по оформлению сделки). Чтобы понять сущность метода дисконтированных доходов, коснемся таких понятий, как сложный процент, накопление, дисконтирование и аннуитет (это разделы финансовой математики — см. ниже). Вложенный капитал как бы самовозрастает по правилу сложных процентов. При этом можно указать некоторую норму (ставку) дохода, которая указывает на прирост единицы капитала по истечении определенного периода (года, квартала, месяца). В методе дисконтированных доходов норму дохода называют ставкой дисконта. Обозначим ставку дисконта через г. Положим, в настоящее время текущая стоимость вложенного капитала равна S0 руб. По истечении одного года (периода) стоимость капитала будет равна S0 (1 + r), по истечении 2 лет — S0 (1 + r)2, по. истечении 3 лет — S0 (1 + r)3 и т. д. Будущая стоимость капитала по истечении п лет (периодов) равна Sn = S0 (1 + Г)n (1) где Sn — будущая стоимость вклада по прошествии п лет (периодов); So — текущая стоимость вклада, т. е. стоимость вклада на конец базового, 0-го года (периода); r — ставка (норма) дохода на вложенный капитал. Для удобства расчета функции, построенные на формулах сложных процентов, табулированы, т. е. представлены в виде таблиц «Шесть функций денежной единицы» (приложение). Формула (1) при применении таблиц имеет вид Sn =SoFl., (1а) числа лет (периодов) начиная с конца первого года (периода). Если доходы начисляются ежегодно, то период равен году, а общее время владения измеряется в годах. Если доходы поступают в конце каждого квартала, то период — это квартал, а общее время измеряется числом кварталов. Рис. 1. Текущая стоимость аннуитета Таким образом, текущая стоимость ОО вытекает из текущей стоимости аннуитета и текущей стоимости его будущей продажной цены: (7) с E — средний доход от ОО по истечении каждого года (периода); F5,— функция единичного аннуитета, пятая функция в таблице «Шесть Функций денежной единицы» (приложение): F5 =1/r[1-1/(1+r)n] Расчеты методом дисконтированных доходов выполняются в шесть 11 последовательных этапов. Этап 1. Определение общей положительности владения ОО исходя in намерений инвестора и с учетом срока службы комплекса, выбор периодичности поступления будущих доходов (год, квартал или месяц). Этап 2. Прогнозирование темпов инфляции и соответственно индексов обесценения денежных средств на срок владения ОО. Темп инфляции это относительный прирост цен за период (год или месяц), а индекс обесценения это величина, обратная индексу цен. Этап 3. Прогнозирование периодически поступающих доходов инвестора. При этом ОО рассматривают как основную часть производственной системы, приносящей прибыль. Анализируют расчет балансовой и чистой прибыли в соответствии со схемой Отчета о финансовых результатах и их использовании (форма № 2) по данным за 2—3 последних года для рассматриваемой производственной системы. По результатам анализа разрабатывают прогноз размеров чистой прибыли. Расчеты выполняются либо в рублях базового года (т. е. индексирование на дату оценки), либо в долларах США. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю распределяемой прибыли, и на коэффициент, отражающий долю данного ОО в капитале производственной системы. Для практических целей достаточно спрогнозировать среднегодовой доход инвестора (он может быть в форме дивиденда, арендной платы, нормативных отчислений и т. п.), чтобы воспользоваться формулой (7). Этап 4. Прогнозирование стоимости ОО в конце срока владения им. 11ри этом исходя из того, что стоимость земли возрастает со временем, а остальное имущество подвергается физическому износу. Этап 5. Определение ставки дисконта для оцениваемого ОО. Так как прогнозные оценки стоимостных показателей делаются обычно в твердой валюте (либо в рублях базового года, либо в долларах США), то для расчетов по формулам (6) или (7) необходимо определить реальную (очищенную от инфляции) ставку дисконта «г». Ставку дисконта рассматривают как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в покупку данного ОО. Имеется в виду, что у инвестора всегда есть другие альтернативы вложения средств, которые также предполагают получение дохода с той или иной степенью риска. Ставка дисконта зависит от степени риска вложений капитала. Под риском понимается |