|
94 Чистый денежный поток = Чистая прибыль + Амортизация (износ) + Прирост долгосрочной задолженности Прирост собственного оборотного капитала Капитальные вложения. В практике оценки наиболее распространено применение показателя чистого денежного потока, он лучше коррелируется с рыночной стоимостью имущества. Этап 2. Выбор коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации должен быть увязан с ранее выбранным показателем капитализируемого дохода. Ставка дисконта используется для проведения денежных сумм, выплачиваемых или получаемых на протяжении нескольких лет, к текущей стоимости, а коэффициент капитализации используется для непосредственного пересчета дохода от 00. Коэффициент капитализации применяется не к нескольким, а только к одному, отдельно взятому потоку (например, за прошедший год). Коэффициент капитализации может быть рассчитан путем вычитания из ставки дисконта «г» ожидаемых среднегодовых темпов роста денежного потока «д», а именно: Г к = Г Д . Поэтому коэффициент капитализации может быть также получен на основе рыночной информации. Для этого собирают и анализируют сведения о доходности и рыночной стоимости аналогичных 00. Определение коэффициента капитализации исходя из информации о сделках с аналогичными объектами довольно распространенный способ, применяемый оценщиками недвижимости. Этап 3. Расчет текущей стоимости. Сравнительный подход. Рынок предоставляет выбор, когда предлагается несколько аналогичных объектов. Экономически рациональный инвестор действует в соответствии с принципом замещения, когда наибольшая стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Это рассуждение лежит в основе сравнительного подхода к оценке, когда |
годовой чистой прибыли. Расчеты выполняют либо в тысячах рублей, либо в долларах США. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю данного объекта оценки в капитале производственной системы в целом. Чистый денежный поток рассчитывается по следующей формуле: Чистый денежный поток = Чистая прибыль + Амортизация (износ) + Прирост долгосрочной задолженности — Прирост собственного оборотного капитала — Капитальные вложения. В практике оценки наиболее распространено применение показателя чистого денежного потока, он лучше коррелируется с рыночной стоимостью имущества. Этап 2. Выбор коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации должен быть увязан с ранее выбранным показателем капитализируемого дохода. Ставка дисконта используется для проведения денежных сумм, выплачиваемых или получаемых на протяжении нескольких лет, к текущей стоимости, а коэффициент капитализации используется для непосредственного пересчета дохода от ОО. Коэффициент капитализации применяется не к нескольким, а только к одному, отдельно взятому потоку (например, за прошедший год). Коэффициент капитализации может быть рассчитан путем вычитания из ставки дисконта «г» ожидаемых среднегодовых темпов роста денежного потока «д», а именно: rк = г д. (9) Поэтому коэффициент капитализации может быть также получен на основе рыночной информации. Для этого собирают и анализируют сведения о доходности и рыночной стоимости аналогичных ОО. Определение коэффициента капитализации исходя из информации о сделках с аналогичными объектами — довольно распространенный способ, применяемый оценщиками недвижимости. Этап 3. Расчет текущей стоимости ОО по формуле (8). Сравнительный подход. Рынок предоставляет выбор, когда предлагается несколько аналогичных объектов. Экономически рациональный инвестор действует в соответствии с принципом замещения, когда наибольшая стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Это рассуждение лежит в основе сравнительного подхода к оценке, когда рыночная стоимость определяется по данным о стоимости аналогичных объектов. Сравнительный подход используется при оценке рыночной стоимости ОО исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным ОО. Метод базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цена продажи аналогичных объектов служит исходной информацией для расчета стоимости данного объекта. Расчеты методами, использующими сравнительный подход, осуществляются по следующим этапам. Этап 1. Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность расчетов в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с ОО по своим функциям и параметрам. Этап 2. Проверка информации. Необходимо убедиться прежде всего, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяется также достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогичных объектов. Этап 3. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов, выявление отличий по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т. д. Все различия должны быть зафиксированы и учтены. |