|
95 рыночная стоимость определяется по данным о стоимости аналогичных объектов. Сравнительный подход используется при оценке рыночной стоимости 0 0 исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным 00 . Метод базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цена продажи аналогичных объектов служит исходной информацией для расчета стоимости данного объекта. Расчеты методами, использующими сравнительный подход, осуществляются по следующим этапам: Этап 1. Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность расчетов в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с 0 0 по своим функциям и параметрам. Этап 2. Проверка информации. Необходимо убедиться прежде всего, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяется также достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогичных объектов. Этап 3. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов, выявление отличий по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т. д. Все различия должны быть зафиксированы и учтены. Этап 4. Расчет стоимости данного 0 0 путем корректировки цен на аналогичные объекты. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналогичного, в цену последнего вносят поправки с тем, чтобы определить, по какой цене мог быть продан объект, если бы обладал теми же |
годовой чистой прибыли. Расчеты выполняют либо в тысячах рублей, либо в долларах США. Затем чистая прибыль умножается на коэффициент, показывающий долю данного объекта оценки в капитале производственной системы в целом. Чистый денежный поток рассчитывается по следующей формуле: Чистый денежный поток = Чистая прибыль + Амортизация (износ) + Прирост долгосрочной задолженности — Прирост собственного оборотного капитала — Капитальные вложения. В практике оценки наиболее распространено применение показателя чистого денежного потока, он лучше коррелируется с рыночной стоимостью имущества. Этап 2. Выбор коэффициента капитализации. Коэффициент капитализации должен быть увязан с ранее выбранным показателем капитализируемого дохода. Ставка дисконта используется для проведения денежных сумм, выплачиваемых или получаемых на протяжении нескольких лет, к текущей стоимости, а коэффициент капитализации используется для непосредственного пересчета дохода от ОО. Коэффициент капитализации применяется не к нескольким, а только к одному, отдельно взятому потоку (например, за прошедший год). Коэффициент капитализации может быть рассчитан путем вычитания из ставки дисконта «г» ожидаемых среднегодовых темпов роста денежного потока «д», а именно: rк = г д. (9) Поэтому коэффициент капитализации может быть также получен на основе рыночной информации. Для этого собирают и анализируют сведения о доходности и рыночной стоимости аналогичных ОО. Определение коэффициента капитализации исходя из информации о сделках с аналогичными объектами — довольно распространенный способ, применяемый оценщиками недвижимости. Этап 3. Расчет текущей стоимости ОО по формуле (8). Сравнительный подход. Рынок предоставляет выбор, когда предлагается несколько аналогичных объектов. Экономически рациональный инвестор действует в соответствии с принципом замещения, когда наибольшая стоимость объекта определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью. Это рассуждение лежит в основе сравнительного подхода к оценке, когда рыночная стоимость определяется по данным о стоимости аналогичных объектов. Сравнительный подход используется при оценке рыночной стоимости ОО исходя из данных о недавно совершенных сделках с аналогичным ОО. Метод базируется на принципе замещения, согласно которому рациональный инвестор не заплатит за данный объект больше, чем стоимость доступного к покупке аналогичного объекта, обладающего такой же полезностью, что и данный объект. Поэтому цена продажи аналогичных объектов служит исходной информацией для расчета стоимости данного объекта. Расчеты методами, использующими сравнительный подход, осуществляются по следующим этапам. Этап 1. Изучение соответствующего рынка и сбор информации о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность расчетов в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с ОО по своим функциям и параметрам. Этап 2. Проверка информации. Необходимо убедиться прежде всего, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяется также достоверность информации о дате сделки, физических и других характеристиках аналогичных объектов. Этап 3. Сравнение оцениваемого объекта с каждым из аналогичных объектов, выявление отличий по дате продажи, потребительским характеристикам, местоположению, исполнению, наличию дополнительных элементов и т. д. Все различия должны быть зафиксированы и учтены. Этап 4. Расчет стоимости данного ОО путем корректировки цен на аналогичные объекты. В той мере, в какой оцениваемый объект отличается от аналогичного, в цену последнего вносят поправки с тем, чтобы определить, по какой цене мог быть продан объект, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый объект. При анализе цен аналогичных объектов могут применяться следующие расчетные процедуры: определение стоимости дополнительных элементов осуществляется путем сравнения цен у двух групп объектов: имеющих и не имеющих элементов. Например, таким образом можно определить стоимость вспомогательных устройств к станкам, вспомогательных сооружений к зданиям и т. п.; определение корректирующих коэффициентов используется тогда, когда сравниваемые объекты различаются по отдельным техническим и размерным параметрам. Качество и уровень функционирования, комфортности, удобства обслуживания — все эти характеристики можно учесть в стоимости введением соответствующих повышающих или понижающих коэффициентов; расчет стоимости по удельным показателям — способ, применяемый в тех случаях, когда сравниваемые объекты функционально однородны, но существенно различаются по размерам и мощности. При этом выводятся, удельные цены на выбранную единицу. Например, для расчета стоимости земельного участка определяют предварительно рыночную стоимость 1 кв. м, для расчета стоимости здания — цену 1 куб. м постройки, для расчета стоимости оборудования — цену1 кг массы конструкции и т. д.; расчет стоимости с помощью мультипликатора дохода, представляющего собой отношение цены аналогичного объекта к ежегодному доходу его владельца; применим к тем объектам, функционирование которых приносит доход. Если оценивают объект предприятия в целом, то применяют мультипликатор Р/Е (цена к доходу на акцию), если оценивают объект, включающий только недвижимость предприятия, то расчет mi-дут с помощью мультипликатора валового рентного дохода GRM, который представляет собой отношение цены аналогичного объекта к ватной ренте его владельца. Порядок расчета такой. Для каждого аналогичного объекта результат получают умножением усредненного мультипликатора на прогнозируемую величину дохода от данного объекта; расчет стоимости объекта оценки с помощью корреляционной модели возможен в том случае, когда имеется достаточно большое количество и (алогичных объектов и можно путем статистической обработки информации построить корреляционную модель, описывающую зависимость вероятной цены объекта от 2—3 его основных параметров. Затратный подход. Известно, что стоимость объекта оценки опреде-п1стся не только полезностью, но и предложением подобных объектов на рынок, а предложение есть тогда, когда стоимость объекта выше, чем затраты на его производство, т. е. затраты на производство очень важная характеристика в вопросах оценки. Это поможет оценить объект, который будет создан подобно тому, который интересует заказчика, при этом издержки будут определены временем их возникновения. В результате возникает основа затратного подхода к оценке стоимости объектов. На основе затратного подхода определяют стоимость воспроизводства. Хотя при затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи, тем не менее встречается немало случаев, когда оправдан именно затратный подход (например, для исчисления налога на имущество, для целей страхования отдельных составляющих имущества, при судебном разделе имущества между собственниками, при распродаже имущества на открытых торгах, для бухгалтерского учета основных фондов при их переоценке). В условиях России, где фондовый рынок только формируется, и рыночная информация почти отсутствует, затратный подход часто оказывается единственно возможным. Главный признак затратного подхода — это поэлементная оценка, т. е. оцениваемый объект, расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего объекта получают суммированием стоимостей его частей. При этом |