|
99 вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом или амортизацией понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. В практике оценки различают два вида износа: физический и моральный. Реальный физический износ оценивают следующими методами: по эффективному возрасту, индексам снижения потребительских свойств, по снижению чистого дохода (прибыли) в процессе эксплуатации. Моральный износ характеризует потерю конкурентоспособности и соответственно стоимости в связи с появлением на рынке новых, более совершенных аналогов. Моральный износ принято подразделять на технологический, функциональный и внешний. Технологический износ есть следствие уменьшения функциональных возможностей оцениваемого объекта в сравнении с новым аналогом. Внешний износ проявляется в том, что объект в какой-то момент перестает отвечать новым требованиям и ограничениям, например, по экологическим причинам, безопасности и т. д. Основным методом определения морального износа является метод сравнения с новым, более совершенным объектом. ■Этап 4. Расчет остаточной стоимости компонентов 0 0 и суммарная оценка остаточной стоимости всего объекта. Остаточная стоимость на дату оценки получается вычитанием из стоимости размера накопленного износа. 2.3. Анализ сделок слишшн и поглощений на российском рынке Среди лидеров на рынке слияний и поглощений в России оказался пищевой сектор, который обогнал машиностроение и ТЭК. Далее следуют металлургия, строительство и промышленность строительных материалов, а затем химическая и нефтехимическая отрасль. Каждый год этот сектор почти удваивает объем сделок (см. таблицу 2.3.1), прочно занимая первое место по числу сделок (14% от общего числа). Из других достаточно успешных в этой |
исходят из того, что у инвестора в принципе есть возможность не только купить данный объект, но и создать его из отдельно покупаемых элементов. В зависимости от характера оцениваемого объекта применяют различные методы затратного подхода. Поэтому здесь речь идет об общей последовательности расчетов по данному подходу, выполняемых в несколько этапов. Этап 1. Анализ структуры объекта оценки и выделение его составных частей (компонентов), оценка стоимости которых будет производиться дифференцированно различными методами. Например, если оценивается комплекс, включающий только недвижимость, то в нем выделяют такие компоненты, как земля, здания, сооружения, коммуникации. Если нужно оценить предприятие в целом, то разбивке подвергают его активы: основные фонды (земля, здания и сооружения, машины и оборудование), оборотные материальные средства, денежные средства. Если оценивают станочный (машинный) парк предприятия, то выделяют группы машин и оборудования по ряду признаков (технологическому назначению, конструктивным особенностям, уникальности изготовления, возрасту, сроку службы и др.). Очень важно выбрать рациональную меру детализации объекта. Этап 2. Выбор наиболее подходящего метода оценки стоимости для каждого компонента объекта оценки, выполнение расчетов. Для определения стоимости земельного участка применяют специальные методы, известные из теории оценки недвижимости, или расчеты ведут по ценам за 1 кв. м, применяемым при исчислении земельного налога. Для расчета стоимости здания обычно применяют строительные нормы и прейскуранты на строительно-монтажные работы. Стоимость машин, оборудования, оснастки, инвентаря может рассчитываться различными методами (расчета удельных показателей, сравнения с аналогами, корреляционной зависимости и др.) Этап 3. Оценка реальной степени износа компонентов объекта оценки. Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, т. е. не только вследствие фактора времени. Этот термин в ином смысле употребляется в бухгалтерском учете, где под износом или амортизацией понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. В практике оценки различают два вида износа: физический и моральный. Физический износ означает потерю физических возможностей объекта в процессе его эксплуатации. Физическому износу подвержены здания, сооружения, машины и оборудование и нематериальные активы. В результате развития физического износа объект приходит в предельное состояние, с наступлением которого применение объекта либо приостанавливается для проведения ремонта, либо полностью прекращается и объект списывается. В ходе ремонта какую-то часть износа удается устранить, поэтому износ подразделяется на устранимый и неустранимый. Реальный физический износ оценивают следующими методами: по эффективному возрасту, индексам снижения потребительских свойств, по снижению чистого дохода (прибыли) в процессе эксплуатации. Моральный износ характеризует потерю конкурентоспособности и соответственно стоимости в связи с появлением на рынке новых, более совершенных аналогов. Моральный износ принято подразделять на технологический, функциональный и внешний. Технологический износ есть следствие уменьшения функциональных возможностей оцениваемого объекта в сравнении с новым аналогом. Внешний износ проявляется в том, что объект в какой-то момент перестает отвечать новым требованиям и ограничениям, например, по экологическим причинам, безопасности и т. д. Основным методом определения морального износа является метод сравнения с новым, более совершенным объектом. Этап 4. Расчет остаточной стоимости компонентов ОО и суммарная оценка остаточной стоимости всего объекта. Остаточная стоимость на дату оценки получается вычитанием из стоимости размера накопленного износа. 1.1.3. Некоторые основы экономической оценки земли (методологические основы) Как известно, земля — базовая составляющая любой недвижимости. В настоящее время в большинстве сделок, связанных с объектом недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за совокупными ценами отдельного комплекса и может возникнуть необходимость самостоятельной оценки земельного участка, который входит в состав городских земель. Эта необходимость может быть вызвана следующими обстоятельствами: — действующей во многих субъектах РФ системой дифференцированного налогообложения земли; — определение рыночной стоимости земельного участка, как важной составляющей стоимости недвижимости, связано с применением в основном затратного метода оценки; — развивающаяся в РФ система страхования нуждается в данных о стоимости земли, земельных участков (при страховании недвижимости требуется определение ее рыночной стоимости по элементам, которые се составляют, в т. ч. земельного участка) и другими обстоятельствами. К основной задаче первого этапа экономической (кадастровой) оценки городской земельной недвижимости относится определение общих затрат города (прямых и косвенных) на ее расширенное воспроизводство, их территориального и функционального распределения. Иными словами, основная цель первого этапа практической работы — детальная кадастровая оценка затратной составляющей стоимости городских земель. Безусловно, объективные трудности решения данной задачи, связанные как со сложнейшим составом инфраструктуры современного крупного города, представленной различными видами специализированной собственности, так и с проблемами сбора однозначных исходных данных для оценки (даже по количественным и качественным характеристикам городской земельной недвижимости, не говоря уже о стоимостных характеристиках), не позволяют говорить о точном (с математической точки зрения) ее решении. Определение затратной составляющей стоимости городских земель и ее территориального распределения далеко не исчерпывает всех задач кадастровой оценки. В городе достаточно бывает свободных земельных участков, используемых не по назначению территорий, земель резерва, общая площадь которых достигает нескольких тысяч гектаров. Часть территории, занятой ненужными и даже вредными для города производствами, можно использовать и иными способами, извлекая максимальную выгоду (и не только материальную) для жителей города. Следует проанализировать локальную ситуацию в рамках известных «рыночных подходов» (в частности, на основе принципа наилучшего возможного использования) к оценке объектов недвижимости для отдельных частей городских территорий и конкретных земельных участков с учетом всех градостроительных, исторических архитектурных, экологических и иных ограничений и определить их потенциальную рыночную стоимость. Сочетание практических задач оценки городской земельной недвижимости, как в целом, так и ее отдельных фрагментов требует разработки соответствующих подходов, методов и инструментария. Накопленный опыт решения данной проблемы показывает, что оптимальный подход — детализация исходных данных оценки до уровня кадастровых кварталов и проведение поквартальной кадастровой оценки несколькими методами с последующей территориальной аппроксимацией полученных результатов на более крупные фрагменты в режиме последовательных приближений. Поквартальная кадастровая оценка позволяет обеспечить естественный переход к следующим этапам оценки, поскольку с использованием ее результатов достаточно просто сформулировать необходимые экономические критерии и выделить на их основе: социально значимые территории с преобладанием чисто селитебных кадастровых |