|
ГЛАВА 2. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ВЫБОРА ЭФФЕКТИВНЫХ РЕШЕНИЙ ФОРМИРОВАНИЯ ТЕРРИТОРИАЛЬНОГО КЛАСТЕР-ПОРТФЕЛЯ 2.1. Анализ инвестиционно-строительных формировании реализации программ проектов при Территориально-и пространственного развития города Принципиально новый и важный вид градостроительной деятельности городских органов власти является девелопмент земли, целью которого является получение дохода с учетом ценности земельной собственности за счет обновления сложившейся застройки территории для максимального удовлетворения населения в объектах жилищной недвижимости. Под ценностью территории автор понимает потребительские свойства земельно-имущественного комплекса, включая городскую инфраструктуру и качество проживания населения учетом ее инвестиционнойс привлекательности. Организационно-управленческие механизмы разработки и реализации проектов комплексного обновления сложившейся застройки территорий города (КОСЗТ) в России еще только формируются и проходят апробацию действующими кризисными тенденциями. Вместе с тем, уже сегодня можно уверенно утверждать, что проекты комплексного освоения территории должны стать ключевыми в реализации национальных жилищных приоритетов. Ряд специалистов утверждают, что масштабные проекты комплексного освоения территорий являются будущим российского рынка недвижимости, и эта экспертная позиция также является позицией автора. Проведенные исследования анализируемой проблемы позволили выявить и классифицировать следующие основные отличия комплексных проектов обновления сложившейся застройки территорий (КОСЗТ) от традиционного точечного строительства (табл. 2.1). 104 |
территорий комплексного жилищного освоения. Также необходима разработка соответствующего организационного-экономического механизма управления Л всеми этапами жизненного цикла воспроизводства данных типов проектов как особой системы девелопмента. Это позволит распределить меру ответственности и степень риска для партнеров на взаимовыгодных условиях и обеспечить высокоэффективный «старт» данных проектов. Проведенные авторские исследования показывают, что количество проектов по комплексному освоению территорий в будущем будет только возрастать. По мнению органов государственного и муниципального управления, лишь комплексный подход позволит развивать кварталы и новые районы застройки максимально сбалансированно, сочетая в них социальные, жилые и коммерческие функции. Крохме того, комплексный подход под силу только крупному инвестору, готовому взять на себя проблемы по обеспечению больших территорий транспортными и инженерными коммуникациями, что несомненно, выгодно органам власти. Остроту нехватки финансирования несколько снижает эффект масштаба таких проектов. В силу специфики и масштабов инициаторами таких проектов в большинстве случаев в будущем будут выступать именно крупные девелоперы, имеющие как значительные финансовые средства, так и определенные строительные мощности в рамках своих холдингов. Крупный проект, запущенный известным девелопером при поддержке местных властей, будет пользоваться доверием. Также многие эксперты уверены, что переориентация профессиональных игроков рынка недвижимости на освоение новых территорий станет вторым значимым шагом, после массового развития ипотеки, к важной цели национального жилищного проекта — «доступное и комфортное жилье». Организационно-управленческие механизмы разработки и реализации таких проектов в России еще только формируются и проходят апробацию действующими кризисными тенденциями. Вместе с тем, уже сегодня можно уверенно утверждать, что проекты комплексного освоения территорий должны 22 стать ключевыми в реализации национальных жилищных приоритетов. Ряд специалистов утверждают, что масштабные проекты комплексного освоения территории являются будущим российского/ рынка недвижимости, и эта экспертная позиция также является позицией автора. Проведенные исследования анализируемой проблемы позволили выявить и классифицировать следующие основные отличия комплексных проектов жилой застройки от традиционного, точечного строительства, показанные в таблице 1.1. Таюке автором былапредложена классификация основных организационных форм активизации, данных типов проектов. К таким группам активизации КЖЗТ'.относятся: h Механизм обязательного . проведения открытых земельных аукционов по продаже права-аренды на земельные участки под жилищное строительство; Таблица 1.1 '* Основные классификационные отличия традиционных проектов точечной застройки от проектов с комплексным освоением территорий для целей жилищного строительства № клас;ифика U1201I Н0ГО отличил Традидионные локальные проекты точечной жилой застройки Проекты типа КЖЗТ • *• • . 1. Угасающий характер развития точечных проектов. Развивающийся характер проектов КЖЗТ. 2. Разрозненные точечные проекты, включающие один, два типа недвижимости-с площадью .застройки до нескольких га. Появляется эффект масштаба и долгосрочности проекта и его.комплексности, что позволяет выявлять и реализовывать сииергитечсский эффект от наличия различных типов объектов недвижимости (жилье и бизнес, как высокодоходные портфели в сочетании с бездоходными инженерными, социальными инфраструктурными составляющими объектов воспроизводства). Это позволяет организовывать самодостаточные и самофинансируемые проекты КЖЗТ с минимальной бюджетной поддержкой. 23 застройки; создание организационно-экономического механизма поддержки данных проектов в рамках национального жилищного проекта. 4. Проведенные исследования анализируемой проблемы позволили выявить и классифицировать следующие основные отличия комплексных проектов жилой застройки от традиционного точечного строительства как объектной основы формирования системы девелопмента комплексной жилой застройки: эффект масштаба, долгосрочное™ и комплексности, что позволяет формировать синергические эффекты; развивающийся характер проектов; длительные сроки жизненного цикла управления —до 7-10 и более лет; высокий уровень предложения жилья до 1млн м кв. жилья и выше; доступность для реализации только крупным жилищным компаниям; высокие риски строительства в сочетании с высокой доходностью; организация государственно-частного партнерства. 5. Проведенные исследования позволили в качестве базового понятия комплексного освоения территории в целях жилищного строительства дать авторское терминологическое определение этого процесса как устойчиво развивающейся инновационной организационной формы воспроизводства городских территорий жилой застройки с комплексным характером строительства, формирующей инновационный сегмент жилищного рынка. При этом определены шесть существенных признаков проектов КЖЗТ: комплексность застройки разнотипными объектами недвижимости; единый земельный участок застройки; единый земельно-имущественный комплекс недвижимости данных проектов; единый корпоративный застройщикдевелопер; единый жизненный цикла девелопмента; наличие системы обязательного государственно-частного партнерства. 6. Установлены и классифицированы проблемные области реализации проектов КЖЗТ. При этом главной целью проблемной реализации проектами комплексной застройки территорий является создание комплексной системы девелопмента комплексной жилой застройки как организационноэкономического механизма управления данными типами проектов на основе 49 |