|
Таблица 2.1. Основные классификационные отличия традиционных проектов точечной застройки от проектов с комплексным обновлением сложившейся застройки территорий для целей жилищного строительства____________________________ № классифи кационно го отличия Традиционные локальные проекты точечной жилой застройки Проекты типа КОСЗТ 1. Угасающий характер развития Развивающийся характер проектов КОСЗТ. точечных проектов 2. Разрозненные точечные проекты, два типавключающие один, недвижимости с площадью застройки до нескольких га. Появляется эффект масштаба и долгосрочности проекта и его комплексности, что позволяет выявлять и реализовывать синергетический эффект от наличия объектов недвижимости (жильеразличных бизнес, как высокодоходные портфели в сочетании с бездоходными инженерными, социальными инфраструктурными составляющими объектов воспроизводства). Это позволяет организовывать самодостаточные и самофинансируемые проекты КЖЗТ с минимальной бюджетной поддержкой. Синергетический эффект также возможен из-за проявления корпоративных преимуществ у девелоперов проекта как крупных горизонтально и вертикально интегрированных бизнес систем. Площадь застройки проектов КЖЗТ, как правило, до (низкобюджетные проекты ), до 50-8010 га 3. Короткие сроки жизненного цикла воспроизводства точечных объектов жилой недвижимости в среднем около 1,5 -2 года. типов и проекты (среднебюджетные проекты), от 100 и более, в том числе несколько сотен га (высокобюджетные мега проекты). га Длительные сроки жизненного цикла управления реализацией проектов КЖЗТ до 7-10 и более лет. 4. Низкая результативность точечных проектов по вводу жилья не более средних показателей в 10-20 тыс.м.кв, общей площади. Высокая результативность проектов около жилья и выше. 1 млн.м. кв. 5. 6. 7. 8. 9. 10. Локальная народнохозяйственная значимость данных проектов из-за ограниченности предложения на рынок. Реализуются мелкими и средними предприятиями ИСК. Низкие риски строительства Разрозненность точечных проектов и отсутствие возможности организации долгосрочного поточного строительства Реализация проектов на существующей, устаревшей перегруженной градостроительной инфраструктуры.___________________ Месторасположение основе и объектов встроительства преимущественно пределах существующей городской Высокая народнохозяйственная значимость проектов КЖЗТ, позволяющая существенно влиять на формирование рынка доступного жилья, снижать стоимость жилья за счет больших объемов предложения от застройщиков. Очень высокий уровень предложения жилья. Доступны для реализации только корпоративными бизнес-системами девелоперского типа. крупными Высокие риски строительства и ожидаемая высокая доходность проектов Единая территориальная целостность проектов, которая обеспечивается заказчиком-девелопером, и возможность организации долгосрочных поточных методов строительства с максимальной эффективность результатов. Строительство независимой от города инновационной современной квартальной застройки с современной градостроительной планировкой и инфраструктурой. Преимущественное расположение микрорайонов застройки за пределами существующих городских территорий (или на окраинах) с экологической 105 |
стать ключевыми в реализации национальных жилищных приоритетов. Ряд специалистов утверждают, что масштабные проекты комплексного освоения территории являются будущим российского/ рынка недвижимости, и эта экспертная позиция также является позицией автора. Проведенные исследования анализируемой проблемы позволили выявить и классифицировать следующие основные отличия комплексных проектов жилой застройки от традиционного, точечного строительства, показанные в таблице 1.1. Таюке автором былапредложена классификация основных организационных форм активизации, данных типов проектов. К таким группам активизации КЖЗТ'.относятся: h Механизм обязательного . проведения открытых земельных аукционов по продаже права-аренды на земельные участки под жилищное строительство; Таблица 1.1 '* Основные классификационные отличия традиционных проектов точечной застройки от проектов с комплексным освоением территорий для целей жилищного строительства № клас;ифика U1201I Н0ГО отличил Традидионные локальные проекты точечной жилой застройки Проекты типа КЖЗТ • *• • . 1. Угасающий характер развития точечных проектов. Развивающийся характер проектов КЖЗТ. 2. Разрозненные точечные проекты, включающие один, два типа недвижимости-с площадью .застройки до нескольких га. Появляется эффект масштаба и долгосрочности проекта и его.комплексности, что позволяет выявлять и реализовывать сииергитечсский эффект от наличия различных типов объектов недвижимости (жилье и бизнес, как высокодоходные портфели в сочетании с бездоходными инженерными, социальными инфраструктурными составляющими объектов воспроизводства). Это позволяет организовывать самодостаточные и самофинансируемые проекты КЖЗТ с минимальной бюджетной поддержкой. 23 Продолжение таблицы 1.1 Синергитический эффект также возможен изза проявления корпоративных преимуществ у девелоперов проекта как крупных горизонтальнои вертикально — интегрированных бизнес-систем. Площадь застройки проектов КЖЗТ, как правило, до 10 га (низкобюджетные проекты), до 50-80 га (среднебюджетные проекты), от 100 и более, в том числе несколько сотен га (высокобюджстные мегапроекты). 3. Короткие сроки жизненного цикла воспроизводства точечных объектов жилой недвижимости —в среднем около 1,5-2 лет. Длительные сроки жизненного цикла управления реализацией проектов КЖЗТ до 710 и более лет. 4. Низкая результативность точечных проектов по вводу жилья не более средних показателей в 10-20 тыс м кв. общей площади. Высокая результативность проектов —около 1 млн м кв. жилья и выше. 5. Локальная народнохозяйственная значимость данных проектов из-за ограниченности предложения на рынке. Высокая народнохозяйственная значимость проектов КЖЗТ, позволяющая существенно влиять на формирование рынка доступного жилья, снижать стоимость жилья за счет больших объемов предложения от застройщиков. Очень высокий уровень предложения жилья. 6. Реализуются мелкими и средними предприятиями ИСК. Доступны ;щя реализации только крупными корпоративными бизнес-системами девелоперского типа. 7. Низкие риски строительства Высокие риски строительства и ожидаемая высокая доходность проектов 8. Разрозненность точечных проектов и отсутствие возможности организации долгосрочного поточного строительства Единая территориальная целостность проектов, которая обеспечивается заказчшеомдевелопером, и возможность организации долгосрочных поточных методов строительства с максимальной эффективностью результатов. 9. Реализация проектов на основе существующей, устаревшей и перегруженной градостроительной инфраструктры. Строительство независимой от города инновационной современной квартальной застройки с современной градостроительной планировкой и инфраструктурой. 10. Месторасположение объектов строительства преимущественно в пределах существующей городской черты, что создает проблемы с перегрузкой транспорта и невозможность реализовать целостную градостроительную концепцию жилой застройки. Преимущественное расположение микрорайонов застройки за пределами существующих городских территорий (или на окраинах) с экологической направленностью района. 24 |