|
12. черты, что создает проблемы с перегрузкой транспорта и невозможностью реализовать целостную градостроительную концепцию жилой застройки.________ Минимальные риски девелоперов изза малого масштаба и сроков строительства. направленностью района. Максимальные риски строительства из-за большого масштаба и значительных сроков строительства. Обязательно выделение очередей строительства и формирование поэтапной эффективности застройки таких проектов. W1 Проекты выполняются, преимущественно, без системы государственно-частного партнерства. Проекты выполняются исключительно через формирование долгосрочных программ сотрудничества в обязательногорамках оформления партнерских отношений крупных девелоперов с органами власти (государственное-частноепартнерство). _______ В ходе исследования была выполнена классификация основных организационных форм активизации данных типов проектов. К таким группам активизации КОСЗТ относятся: I. Механизм обязательного проведения открытых земельных аукционов по продаже права аренды на земельные участки под жилищное строительство; II. Механизм государственной муниципальной поддержкии формирования земельных участков под комплексное жилищное освоение, обеспеченных инженерной инфраструктурой через специальные подпрограммы в составе ФЦП «Жилище»; III. Механизм формирования финансово-экономической поддержки реализации проектов КОСЗТ через создание государственных и муниципальных гарантии по кредитам застройщиков, в том числе по компенсации части процентных кредитных ставок через инвестиционные конкурсы и специальные программы; IV. Механизм регулирования начальной цены стоимости прав аренды по земельным участкам на аукционах через установление минимально допустимых затрат на выполнение технических условии, платы за подключение, затрат на социальную и транспортную инфраструктуры проекта с включением части работ в государственные и муниципальные заказы; V. Механизм создания дополнительных государственномуниципальных организационных структур по поддержки реализации проектов 106 |
стать ключевыми в реализации национальных жилищных приоритетов. Ряд специалистов утверждают, что масштабные проекты комплексного освоения территории являются будущим российского/ рынка недвижимости, и эта экспертная позиция также является позицией автора. Проведенные исследования анализируемой проблемы позволили выявить и классифицировать следующие основные отличия комплексных проектов жилой застройки от традиционного, точечного строительства, показанные в таблице 1.1. Таюке автором былапредложена классификация основных организационных форм активизации, данных типов проектов. К таким группам активизации КЖЗТ'.относятся: h Механизм обязательного . проведения открытых земельных аукционов по продаже права-аренды на земельные участки под жилищное строительство; Таблица 1.1 '* Основные классификационные отличия традиционных проектов точечной застройки от проектов с комплексным освоением территорий для целей жилищного строительства № клас;ифика U1201I Н0ГО отличил Традидионные локальные проекты точечной жилой застройки Проекты типа КЖЗТ • *• • . 1. Угасающий характер развития точечных проектов. Развивающийся характер проектов КЖЗТ. 2. Разрозненные точечные проекты, включающие один, два типа недвижимости-с площадью .застройки до нескольких га. Появляется эффект масштаба и долгосрочности проекта и его.комплексности, что позволяет выявлять и реализовывать сииергитечсский эффект от наличия различных типов объектов недвижимости (жилье и бизнес, как высокодоходные портфели в сочетании с бездоходными инженерными, социальными инфраструктурными составляющими объектов воспроизводства). Это позволяет организовывать самодостаточные и самофинансируемые проекты КЖЗТ с минимальной бюджетной поддержкой. 23 Окончание таблицы 1.1 И. Минимальные риски девелоперов из-за малого масштаба и сроков строительства. Максимальные риски строительства из-за большого масштаба и значительных сроков строительства. Обязательно выделение очередей строительства и формирование поэтапной эффективности застройки таких проектов. 12. Проекты выполняются, преимущественно, без системы государственно-частного партнерства. Проекты выполняются исключительно через формирование долгосрочных программ сотрудничества в рамках обязательного оформления партнерских отношений крупных девелоперов с органами власти (государственно-частнос партнерство). II. Механизм государственной и муниципальной поддержки формирования земельных участков под комплексное жилищное освоение, обеспеченных инженерной инфраструктурой через специальные подпрограммы в составе ФЦП «Жилище»; П1.Механизм формирования финансово-экономической поддержки реализации данных проектов через создание государственных и муниципальных гарантий по кредитам застройщиков для целей комплексного жилищного освоения, в том числе по компенсации части процентных кредитных ставок через инвестиционные конкурсы и специальные программы; IV. Механизм регулирования начальной цены стоимости прав аренды земельных участков на аукционах через установление минимально допустимых затрат на выполнение техусловий, платы за подключение, затрат на социальную и транспортную инфраструктуру проекта с включением части работ в государственные и муниципальные заказы; V. Механизм создания дополнительных государственно-муниципальных оргструктур по поддержке реализации проектов комплексной жилой застройки в виде региональных Агентств по развитию территорий. При этом главной целью проблемной реализации проектов комплексной застройки территорий является создание комплексной системы девелопмента комплексной жилой застройки как организационного механизма управления данными типами проектов на основе самофинансирования, самоокупаемости, 25 |