поддержки реализации данного вида жилой застройки для формирования инвестиционно-привлекательных и коммерчески эффективных проектов КЖЗТ. Проведенный автором анализ теории и практики по исследуемой теме позволил в обобщенном виде дополнительно сформулировать следующие основные проблемные особенности развития реализации комплексной жилой застройки территорий: проектов 1. Длительный срок реализации и окупаемости данных проектов. Если «точечные» объекты строятся в среднем за 1,5 -2 года, то квартальная застройка с минимальной крупностью с последовательным возведением нескольких домов и прочих объектов комплексности минимум 5-7 лет а мегапроекты с вводом до 1 млн. м.кв, жилья и более, требуют в среднем не менее 10-15 лет при успешном менеджменте. Как известно, масштабное строительство предполагает несколько этапов (очередей). Поэтому это создает определенные неудобства жильцам первых очередей строительства. Кроме того, строительство инфраструктуры значительно отстает от жилого сектора и часто ведется по остаточному принципу. В этой связи, почти все застройщики стараются возводить необходимые социальные объекты одновременно с первой очередью жилья. Стимулируют на подобные действия девелоперов городские власти, которые не принимают дома в эксплуатацию без законченной ин ф р астру ктур ы. 2. Главная проблема эффективного комплексного освоения отсутствие земельных участков, обустроенных коммунальной инфраструктурой (необходимо строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры). Как правило, высокий уровень затрат на выполнение технических условии и платы за подключение, дополнительные затраты на социальную инфраструктуру (школу, детсады и пр.) создают отрицательные финансовые результаты проекта и срыв проведения земельных аукционов. Анализ показывает, что такие несостоявшиеся аукционы комплексного освоения есть практически в каждом регионе. Основные причины срывов данных аукционов и их несостоятельности завышение цены, низкий уровень 108 |
минимизации бюджетного участия, максимизации коммерческой эффективности и экономической надежности их реализации крупными жилищными компаниями девелоперского типа. Проведенные исследования позволили в качестве базового понятия комплексного освоения территорий в целях *жилищного строительства дать авторское терминологическое определение этого процесса как устойчиво развивающейся инновационной организационной формы воспроизводства городских территорий жилой застройки с комплексным характером строительства, формирующей инновационный сегмент жилищного рынка. При этом существенными признаками проектов КЖЗТ являются следующие: 1. Организация воспроизводства разнородных типов недвижимости, формирующих комплексность застройки в рамках утвержденных градостроительных регламентов; 2. Наличие единого земельного участка застройки; 3. Наличие единого земельно-имущественного комплекса недвижимости комплексной жилой застройки. Следует констатировать, что проекты КЖЗТ формируют принципиально новый тип объекта недвижимости. 4. Наличие единого корпоративного застройщика-девелопера; 5. Наличие единого жизненного цикла управления, планирования и контроллинга застройкой данного типа проектов; 6. Наличие системы обязательного бизнес-партнерства компанийдевелоперов с государственными и муниципальными органами управления в рамках реализации национального жилищного проекта и региональных программ поддержки реализации данного вида жилой застройки для формирования инвестиционно-прилекательных и коммерчески эффективных проектов КЖЗТ. Проведенный автором анализ теории и практики по исследуемой теме25,26 позволил в обобщенном виде дополнительно сформулировать следующие 25 Бакрунов Ю О Методоюгия разв1гпм девелоперской деятетьносги в шшсстшшонно-стронтгаьноП сфере Дне . д-ра эком наук М . 2010 26 основные проблемные особенности развития реализации проектов комплексной жилой застройки территорий: 1. Длительный срок реализации и окупаемости данных проектов. Если «точечные» объекты строятся в среднем за 1,5 2 года, то квартальная застройка с минимальной крупностью с последовательным возведением нескольких домов и прочих объектов комплексности минимум 5-7 лет, а мегапроекты со вводом до 1 млн м кв. жилья и более требуют в среднем не менее 10 — 15 лет при успешном менеджменте. Как известно, масштабное строительство предполагает .несколько этапов (очередей). Это создает определенные неудобства жильцам первых очередей строительства. Кроме того, строительство объектов инфраструктуры значительно отстает от жилого сектора и часто ведется по остаточному принципу. В этой связи, почти все застройщики стараются возводить необходимые социальные объекты одновременно с первой очередью жильяСтимулируют на подобные действия девелоперов и городские власти, которые не принимают дома в эксплуатацию без законченной инфраструктуры. 2. Главная проблема эффективной комплексной застройки —отсутствие земельных участков, обустроенных коммунальной инфраструктурой (необходимо строительство объектов инженерной и транспортной инфраструктуры). Как правило, высокий уровень затрат на выполнение технических условий и платы за подключение, дополнительные затраты на социальную инфраструктуру (школу, детсады и пр.) создают отрицательные финансовые результаты проекта и срыв проведения земельных аукционов. Анализ показывает, что такие несостоявшиеся аукционы комплексного освоения есть практически в каждом регионе. Основные причины срывов данных аукционов и их песосотоятельности —завышение цены, низкий уровень государственной и муниципальной поддержки, большие затраты на ТУ, плату за подключение и социальную инфраструктуру. 20 Сагайдак С,А. Формирование аффективного механизма управления девелопментом на рынке оиьектов жилищной недвижимости: авторсф.дне.... канд. экон. наук. М.: Полиграфический цстр ФГОУ ВПО «МГСУ», 2007. 27 |