|
Дополнительные граничные условия данной моделируемой системы девелопмента формируются тремя пространственными модулями-узлами: во-первых, это уровень развития государственно-частного партнерства во-вторых, это уровни девелопмента (UJ; управления проектами КОСЗТ в системе в-третьих, это интегральные плановые критерии функционирования системы по показателям экономической надежности (3J. Проведенные исследования позволили предложить в качестве детализации * ф функций-этапов девелопмента комплексной жилой застройки (F3D''J) следующие: оF3D перспективная подготовка строительства с формированием базовой градостроительной ценности территории в виде территориального планирования, разработки генпланов, правил землепользования и застройки, также реализации задач муниципального (государственного) земельного девелопмента по подготовке и проведению аукционов по продаже прав аренды (собственности) по земельным участкам для целей комплексного жилищного строительства с определением существенных градостроительных условий застройки как базовой неизменяемой градостроительной ценности территории для девелоперов-застроищиков; IF3D девелопмент земельных участков по комплексной жилой застройке начальным цикла для всех типов инвестиционных проектов, в том числе и для проектов типа КОСЗТ. Данный этап является инновационной функцией развития корпоративного менеджмента в системе рынка земли (корпоративный маркетинг земельных участков для целей участия в аукционах, подготовка ТЭО по приобретению земельных участков с расчетом прогнозных доходов и минимально допустимой цене их приобретения, организация участия строительной компании в аукционе). Анализ показал, что данный этап является 135 |
Рисунок 2.1 Принципиальная функциональная модель экономического механизма управления реализацией проектов комплексной жилой застройки территорий как системы девелопмента КЖЗТ, состоящей из объединенных и динамически взаимодействующих локальных функционально-целевых подсистем Разработанная авторская теоретическая модель позволяет графически иллюстрировать функциональные процессы •динамически адаптивного структурирования множественной объединенной системы Dkgz как трехмерной системы [FD3 J] [fj] ~ [ТКПН,]. При этом внешняя пространственная ограничительная система развития фокусируется из стартовой точки образования системы девелопмента Д ^ 2;/. Дополнительные граничные условия данной моделируемой системы девелопмента формируются тремя пространственными модулями-узлами: во-первых, это уровень развития государственно-частного партнерства ( У гчп)> во-вторых, это уровни управления проектами КЖЗТ в системе девелопмента (U\)\ в-третьих, это интегральные плановые критерии функционирования системы по показателям экономической надежности (Э„). 56 Проведенные исследования позволили предложить в качестве функцийэтапов девелопмента комплексной жилой застройки (F^D4) следующие: F$D0перспективная подготовка строительства с формированием базовой градостроительной ценности территории и вектора ее развития (ППС-Цо) с основным содержанием в виде территориального планирования, разработки генпланов, правил землепользования и застройки, также реализации задач муниципального (государственного) земельного девелопмента подготовке и проведению аукционов по продаже прав аренды (собственности) земельных участков для целей комплексного жилищного строительства с определением существенных градостроительных условий застройки как базовой неизменяемой градостроительной ценности территории для девслоперов-застройщиков; FsD1девелопмент земельных участков по комплексной жилой застройке территорий. Этот этап является обязательным начальным этапом жизненного цикла для всех типов инвестиционных проектов, в том числе и для проектов типа КЖЗТ. Данный этап является инновационной функцией развития корпоративного менеджмента в системе рынка земли. Он предусматривает реализацию следующих целевых действий: корпоративный маркетинг земельных участков для целей участия в аукционах, подготовку ТЭО по приобретению земельных участков с расчетом прогнозных доходов и минимально допустимой цены их приобретения, а также организацию участия корпорации в аукционе с внесением задатка и последующим оформлением прав собственности. Анализ показал, что данный этап является особо приоритетным и значимым для обеспечения эффективности проектов КЖЗТ; FjD u инвестиционный девелопмент комплексной жилой застройки с проектированием бизнес-процессов и организационной структуры реализации проектов данного типа. К основным функциональным задачам данного этапа следует отнести проведение основных мероприятий Градостроительного кодекса РФ: инженерные изыскания; проектные работы; разработка бизнес-проектов с проектированием и оптимизацией корпоративных девелоперских оргструктур реализации проекта; экспертиза и утверждение проекта; получение разрешение 57 землепользования и застройки поселений ; б) установление территориальных ' зон, градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; в) разработки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий; F2 реализации функциональных задач муниципального (государственного) земельного девелопмента по подготовке и проведению аукционов по продаже прав аренды (собственности) по земельным участкам для целей комплексного жилищного строительства с определением существенных градостроительных условий застройки как базовой неизменяемой градостроительной ценности территории для девелоперов-застройщиков. При этом основными задачами муниципального земельного девелопмента являются: формирование земельных участков под комплексную жилую застройку с определением конкретных границ, технических условий на подключение инженерных сетей, межевания; постановка на учет земельного участка как объекта государственного кадастра недвижимости; выполнения всех процедур и мероприятий подготовительного типа, предшествующих открытому аукциону (определение начальной стоимости прав аренды, объявление на сайте и в газетах, прием заявок и задатка и пр.); организация и проведение процедур аукциона с объявлением победителя и заключение договора аренды. Под градостроительной ценностью территории в данном исследовании подразумевается понятийная категория, характерезующая способность земельных участков и последующих его улучшений, определенных под комплексную жилую застройку, к удовлетворению определенной суммы общественных социально-экономических потребностей градостроительного типа, позволяющих осуществлять разрешенное воспроизводство территориальных земельно-имущественных комплексов недвижимости кластерного типа в составе инвестиционных проектов типа КЖЗТ\ В наиболее общем виде количественно градостроительная ценность территории ( Ц ™ 1111) может быть определена суммой разнотипных ,0 Градостршггс.чынлП кодекс Российской Федерации от 29 12 2004 № 190-ФЗ, ст 31-33 83 |