|
КОСЗТ; эффективности иF3D инвестиционный девелопмент комплексной жилои застройки с проектированием бизнес-процессов и организационной структуры реализации проектов данного типа. К основным функциональным задачам данного этапа следует отнести проведение основных мероприятии градостроительного кодекса РФ: разработка проектов с проектированием и оптимизацией корпоративных девелоперских организационных структур реализации проекта; экспертиза и утверждение проекта; получение разрешение на начало строительства. При этом обязательна реализация данной функции-этапа через выделение стадий (подготовительный и основной периоды) и очередей строительства с бизнес-партнерами. Основными анализируемыми и результирующими документами данного этапа являются: ПОС и сметная документация с выделением очередей и стадий строительства; F3Dhi организационно-управленческии девелопмент как подсистема внутрикорпоративного менеджмента по реализации широкого комплекса функций планирования и контроллинга реализации инвестиционных проектов комплексной жилой застройки. Эта подсистема реализуется в годовых бюджетных планах жилищных инвестиционно-строительных корпорациях по строительству объектов в рамках системы КОСЗТ. Данный функциональный этап является программно-бюджетным. Он основывается на сводных календарных планах строительства, графиках движения рабочей силы, технических, материальных и финансовых ресурсов и может быть определен как проект организации работ (ПОР) на годовую программу жилищной организации-девелопера. При этом обязательно все организационные решения имеют план-фактный цикл внутригодового планирования. Это предусматривает как анализ отклонений, так и контроллинг эффективности организации и управления данными проектами в системе корпоративного бизнес-планирования. Завершающими функциями данного этапа является 136 |
Проведенные исследования позволили предложить в качестве функцийэтапов девелопмента комплексной жилой застройки (F^D4) следующие: F$D0перспективная подготовка строительства с формированием базовой градостроительной ценности территории и вектора ее развития (ППС-Цо) с основным содержанием в виде территориального планирования, разработки генпланов, правил землепользования и застройки, также реализации задач муниципального (государственного) земельного девелопмента подготовке и проведению аукционов по продаже прав аренды (собственности) земельных участков для целей комплексного жилищного строительства с определением существенных градостроительных условий застройки как базовой неизменяемой градостроительной ценности территории для девслоперов-застройщиков; FsD1девелопмент земельных участков по комплексной жилой застройке территорий. Этот этап является обязательным начальным этапом жизненного цикла для всех типов инвестиционных проектов, в том числе и для проектов типа КЖЗТ. Данный этап является инновационной функцией развития корпоративного менеджмента в системе рынка земли. Он предусматривает реализацию следующих целевых действий: корпоративный маркетинг земельных участков для целей участия в аукционах, подготовку ТЭО по приобретению земельных участков с расчетом прогнозных доходов и минимально допустимой цены их приобретения, а также организацию участия корпорации в аукционе с внесением задатка и последующим оформлением прав собственности. Анализ показал, что данный этап является особо приоритетным и значимым для обеспечения эффективности проектов КЖЗТ; FjD u инвестиционный девелопмент комплексной жилой застройки с проектированием бизнес-процессов и организационной структуры реализации проектов данного типа. К основным функциональным задачам данного этапа следует отнести проведение основных мероприятий Градостроительного кодекса РФ: инженерные изыскания; проектные работы; разработка бизнес-проектов с проектированием и оптимизацией корпоративных девелоперских оргструктур реализации проекта; экспертиза и утверждение проекта; получение разрешение 57 на начало строительства. При этом обязательна реализация данной функцииэтапа через выделение стадий (подготовительный и основной периоды) и очередей строительства с бизнес-партнерами. Основными анализируемыми и результирующими документами данного этапа являются: проект организации строительства (ПОС) и сметная документация с выделением очередей и стадий строительства; F 3D111 организационно-управленческий девелопмент как подсистема внутрикорпоративного менеджмента по реализации широкого комплекса функций планирования и контроллинга реализации инвестиционных проектов комплексной жилой застройки. Эта подсистема реализуется в годовых бюджетных планах жилищных инвестиционно-строительных корпораций по строительству объектов в рамках системы КЖЗТ. Данный функциональный этап является программно-бюджетным. Он основывается на сводных календарных планах строительства, графиках движения рабочей силы, технических, материальных и финансовых ресурсов и может быть определен как проект организации работ (ПОР) по выполнению годовой программы жилищной организации-девелопера. При этом обязательно все организационные решения имеют план-фактный цикл внутригодового планирования. Это предусматривает как анализ отклонений, так и контроллинг эффективности организации и управления данными проектами в системе корпоративного бизнес-планирования. Завершающими функциями данного этапа являются оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с его передачей в эксплуатацию управляющей организации, а также оформление прав собственности на объекты долевого строительства; эксплуатационный девелопмент объектов воспроизводства проектов КЖЗТ как функция-этап управления эксплуатацией жилого и прочего фонда, вводимого в рамках проекта. К основным функциональным составляющим здесь отнесены: перспективное планирование организационных форм эксплуатации жилого фонда: ТСЖ или управляющая компания. Проведенный анализ показал, что для крупных корпоративных жилищных 58 Управленческий смысл данной подсистемы девелопмента F^Dm как этапа развивающейся системы Dkgz;t можно определить как корпоративную менеджмент-систему планирования и контроллинга ТЭП застройки в годовых циклах бизнес-планирования компании-застройщика. Она основывается на сводных календарных планах строительства, графиках движения рабочей силы, технических, материальных ресурсов и финансовых и может быть определен как модель годовых циклов бюджетного бизнес-планирования и управления. При этом обязательно все организационные решенияимеют план-фактный цикл внутригодового планирования. Это предусматривает как анализ отклонений, так и контроллинг эффективности организации и управления данными проектами в системе корпоративного бизнес-планирования. Завершающими функциями данного этапа является оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с передачей объекта в эксплуатацию управляющей организации, а также оформление прав собственности на объекты строительства. Именно итоговые решения при вводе объекта в эксплуатацию по продолжительности строительства и интенсивности инвестиций являются завершающими расчетными данными экономической надежности данного вида строительства. В наших расчетах эти показатели определены и их значения по очередям строительства показаны ранее в этом подразделе. Процедура ввода объектов и очередей определена одновременно как начальная фаза заключительной стадии развития системы F>kgz0;t — эксплуатационного менеджмента F$DlY. При этом процесс ввода имеет многоступенчатый характер и завершается после оформления разрешения на ввод последнего объекта проекта. Практическая апробация предложенной автором методики на примере проекта «Петровский квартал» на завершающем этапе жизненного цикла девелопмента развития этой системы D kgz'f потребовала оценки экономической надежности данного этапа. Теоретические моделирования в области научно-практических расчетов K J показали, что изменения интенсивности инвестиций, в основном, не 109 |