|
оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с передачей объекта в эксплуатацию управляющей организации, а также оформление прав собственности на объекты долевого строительства. F3DIYэксплуатационныи девелопмент объектов оспроизводства проектов КОСЗТ как функция-этап управления эксплуатацией жилого и прочего фонда вводимого в рамках проекта. К основным функциональным составляющим здесь отнесены: перспективное планирование организационных форм эксплуатации жилого фонда (ТСЖ или управляющая компания). Проведенные исследования позволили также в качестве обязательных элементов функциональной системы выделить две принципиальные организационно-производственные ситуации управления жизненными циклами девелопмента комплексной жилой застройки (SDkgz): SDkgzI проекты нового комплексного жилищного строительства, преимущественно при расширении городских территории со значительными работами по инженерной и социальной инфраструктуре; SDkgz2 проекты обновления и развития сложившейся застройки через реализацию работ по реконструкции территорий, сноса ветхого и аварийного жилого фонда, расселения неперспективных объектов жилой застройки. Также автор выделяет 8 уровней управления девелопментом комплексной жилой застройки Ui_8: U1 уровень федерального управления как по законодательному обеспечению комплексного жилищного строительства, так и по разработке специальных целевых федеральных программ (ФЦП) по поддержке КОСЗТ. Все программно-целевые мероприятия данного этапа реализуются как в рамках ФЦП «Жилище», так и при развитии национального жилищного проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России»; U2 государственное управление на уровне субъектов РФ как существенный уровень поддержки данных типов проектов в части софинансирования проектов КОСЗТ из регионального бюджета. Также данный уровень управления является важнейшим и обязательным элементом 137 |
на начало строительства. При этом обязательна реализация данной функцииэтапа через выделение стадий (подготовительный и основной периоды) и очередей строительства с бизнес-партнерами. Основными анализируемыми и результирующими документами данного этапа являются: проект организации строительства (ПОС) и сметная документация с выделением очередей и стадий строительства; F 3D111 организационно-управленческий девелопмент как подсистема внутрикорпоративного менеджмента по реализации широкого комплекса функций планирования и контроллинга реализации инвестиционных проектов комплексной жилой застройки. Эта подсистема реализуется в годовых бюджетных планах жилищных инвестиционно-строительных корпораций по строительству объектов в рамках системы КЖЗТ. Данный функциональный этап является программно-бюджетным. Он основывается на сводных календарных планах строительства, графиках движения рабочей силы, технических, материальных и финансовых ресурсов и может быть определен как проект организации работ (ПОР) по выполнению годовой программы жилищной организации-девелопера. При этом обязательно все организационные решения имеют план-фактный цикл внутригодового планирования. Это предусматривает как анализ отклонений, так и контроллинг эффективности организации и управления данными проектами в системе корпоративного бизнес-планирования. Завершающими функциями данного этапа являются оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с его передачей в эксплуатацию управляющей организации, а также оформление прав собственности на объекты долевого строительства; эксплуатационный девелопмент объектов воспроизводства проектов КЖЗТ как функция-этап управления эксплуатацией жилого и прочего фонда, вводимого в рамках проекта. К основным функциональным составляющим здесь отнесены: перспективное планирование организационных форм эксплуатации жилого фонда: ТСЖ или управляющая компания. Проведенный анализ показал, что для крупных корпоративных жилищных 58 девелоперов характерно выделение своей самостоятельной службы эксплуатации вводимого жилого фонда в форме дочерней фирмы со статусом управляющей компании. Данный организационный план является доминирующим. Также обязательна проработка вопросов эксплуатационного девелопмента по локальным объектам и очередям в период строительства с заключением договоров на обслуживание с жильцами. Выделяют также эксплуатационный девелопмент после завершения строительства в гарантийный и послегарантийный сроки эксплуатации. Исследования показывают, что эксплуатационный девелопмент является обязательной составляющей корпоративного менеджмента по строительству крупных проектов КЖЗТ. Проведенные исследования позволили также в качестве обязательных элементов функциональной системы выделить две принципиальные организационно-экономические ситуации управления жизненными циклами девелопмента комплексной жилой застройки (SDkgz): SDkgz1 — проекты нового комплексного жилищного строительства, преимущественно при расширении городских территорий со значительными работами по инженерной и социальной инфраструктуре; SDkgz2 проекты обновления и развития сложившейся застройки через * реализацию работ по реконструкции территорий, сносу ветхого и аварийного жилого фонда, расселению неперспективных объектов жилой застройки. Также автор выделяет 8 уровней управления девелопмента комплексной жилой застройки Ui уровень федерального управления как по законодательному обеспечению комплексного жилищного строительства, так и по созданию специальных целевых федеральных программ (ФЦП) по поддержке КЖЗТ в части софинансироваиия инженерной и социальной инфраструктуры строительства, выполнения конкурсного софинансироваиия отдельных приоритетных проектов в рамках отдельных постановлений Правительства, выдачи льготных кредитов девелоперам-застройщикам или погашения части кредитных процентных ставок, формирования государственной системы 59 гарантий и поручительств. Все программно-целевые мероприятия данного этапа реализуются как в рамках ФЦП «Жилище», так и при развитии национального жилищного проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России»; U2 государственное управление на уровне субъектов РФ как существенный уровень поддержки данных типов проектов в части софинансирования проектов КЖЗТ из федерального и региональных бюджетов. Также данный уровень управления является важнейшим и обязательным элементом формирования и реализации системы государственно-частного партерства по данным типам инвестиционных проектов; и ъ муниципальный уровень управления проектами КЖЗТ. Муниципальные системы управления являются ключевыми игроками инициации данных проектов и их реализации. Это определяется как софинансированием данных проектов из муниципальных бюджетов, так и организацией аукционов по земельным участкам под жилищное строительство на данном уровне управления; U4 уровень управления данными проектами и их поддержки на уровне межрегиональных объединений субъектов РФ (например, Ассоциация субъектов РФ «Большая Волга» и др.), прочими общефедеральными, региональными и местными территориальными ассоциациями, профессиональными объединениями коммерческого и некоммерческого типа; Us уровень управления проектами комплексной жилой застройки как системы высшего топ-менеджмента и уровня собственников инвестиционностроительных компаний; Уб уровень процедурного управления проектами КЖЗТ в жилищных компаниях в системе девелопмента как системы регламентов, организационных стандартов, календарных и сетевых графиков, инструкций; Uj управление системой девелопмента КЖЗТ на уровнях отдельных структурных подразделений, центров внутрифирменной ответственности и локальных оргструктур; 60 |