|
I предлагаются TKIIHil территориальный кластер-портфель жилищной недвижимости как основной тип воспроизводимой недвижимости в проектах КОСЗТ. Совокупный портфель TKIIHil может формироваться как по многоэтажной застройке, так и по прочим видам жилищного строительства индивидуальное жилье, элитное, бизнес-класс, эконом-класс, таун-хаусы и др. Данный портфель является основным градообразующим элементом комплексной жилой застройки и может сегментироваться по типам объектов, этапам и очередям, бизнес-партнерам и другим управляющим параметрам. Анализ показывает, что самые массовые проекты комплексной жилои застройки многоэтажные городские кварталы. Особенно востребованы сейчас также комплексные проекты развития существующих районов застройки с реконструкцией жилого фонда, сносом ветхого и аварийного жилья, надстройкой этажей; ТКПН^ территориальный кластер-портфель бизнес-недвижимости как второй по значимости инвестиционной привлекательности типи воспроизводимой недвижимости в проектах КОСЗТ. В данный кластер входят как встроено-пристроенные офисы, магазины, так и отдельно стоящие рестораны, кафе, автостоянки, торговые центры прочиеи высокопривлекательные бизнес-активы. Данный тип кластер-портфеля недвижимости также сегментируется по типам, локальным проектам, бизнеспартнерам, стадиям и этапам строительства. В качестве основных элементов управления коммерческой эффективностью всей комплексной жилой застройки следует отнести именно эти два кластер-портфеля воспроизводимой недвижимости. Это объясняется тем, что они определяют основные доходные потоки девелоперов в проектах КОСЗТ. Прочие обязательные атрибуты застройки являются инфраструктурными и социально-ориентированными. Рассмотрим их далее. ТКПН^З территориальный кластер-портфель объектов недвижимости на подключение к внешним инженерным сетям и выполнение полученных технических условии по внеплощадочным инженерным сетям; 139 |
Us бизнес-процессный уровень управления девелопментом КЖЗТ как подсистемы финансовых, логистических, технических и организационнотехнологических производств. Также функциональное моделирование системы Dkgz предусматривает выделение объекта воспроизводства системы девелопмента в виде инновационного вида недвижимости — территориального кластер-портфеля недвижимости (ТКПН,), который следует интерпретировать как сущностное содержание функций-объектов воспроизводства в системе девелопмента Dkgz. В качестве отдельных видов кластер-объектов воспроизводства предлагаются: ТКПНД территориальный кластер-поргфель жилищной недвижимости как основной тип воспроизводимой недвижимости в проектах КЖЗТ. Совокупный портфель ТЮТИЛ может формироваться как по многоэтажной застройке, так и по прочим видам жилищного строительства —индивидуальное жилье, элитное, бизнес-класса, экоиом-класса, таун-хаусы и пр. Данный портфель является основным градообразующим элементом комплексной жилой застройки и может сегментироваться по типам объектов, этапам и очередям, бизнеспартнерам и другим управляющим параметрам. Анализ показывает, что самые массовые проекты комплексной жилой застройки — многоэтажные городские кварталы. Особенно востребованы сейчас также комплексные проекты развития существующих районов застройки с реконструкцией жилого фонда, сносом ветхого и аварийного жилья, надстройкой этажей; TK IIH i2 территориальный кластер-портфель бизнес-недвижимости как второй по значимости и инвестиционной привлекательности тип воспроизводимой недвижимости в проектах КЖЗТ. В данный кластер входят как встроено-пристроенные офисы, магазины, так и отдельно стоящие рестораны, кафе, автостоянки, торговые центры и прочие высокопривлекательные бизнесактивы. Данный тип кластер-портфеля недвижимости также сегментируется по типам, локальным проектам, бизнес-партенерам, стадиям и этапам строительства. 61 В качестве основных элементов управления коммерческой эффективностью всей комплексной жилой застройки следует отнести именно эти два кластер-портфеля воспроизводимой недвижимости. Это объясняется тем, что они определяют основные доходные потоки девелоперов в проектах КЖЗТ. Прочие обязательные атрибуты застройки являются инфраструктурными и социально-ориентированными. Рассмотрим их далее. ТКПН*3 —территориальный кластер-портфель объектов недвижимости на подключение к внешним инженерным сетям и выполнение полученных технических условий по внеплощадочным инженерным сетям; ТКПН*4 территориальный кластер-портфель недвижимости по внутриплощадочным инженерным объектам строительства данных типов проектов в рамках единой застройки территории. Это широкий комплекс объектов недвижимости внутри территории застройки инженерноинфраструктурного типа, в том числе дороги. Следует отметить, что сумма затрат на воспроизводство TKIIHi3 и ТКПН4 является обязательной проектной точкой управления инвестиционной привлекательностью данных типов проектов и обязательным элементом формирования государственно-частного партнерства в проектах КЖЗТ. Предельный уровень таких затрат, за которым инвестпроекты комплексной застройки не эффективны для реализации оценивается, по мнению автора, на уровне не более 20 25% всех затрат и зависит от общего баланса эффективности; ТКПН{5 —территориальный кластер-портфель недвижимости по объектам социальной инфраструктуры. Это школы, детские сады, парки, зоны отдыха и прочие типы социально значимых объектов недвижимости, согласно проектам планировки, генпланам застройки. Данные типы объектов воспроизводимой недвижимости выполняются за счет федеральных, региональных, муниципальных бюджетов или предусматривается частичное их возведение как части инвестиционного контракта с девелопером в рамках общего баланса эффективности проекта. 62 |