|
ТКПН,4 территориальный кластер-портфель недвижимости по внутриплощадочным инженерным объектам строительства данных типов проектов в рамках единой застройки территории. Это широкий комплекс объектов недвижимости внутри территории застройки инженерноинфраструктурного типа, в том числе дороги. Следует отметить, что сумма затрат на воспроизводство ТКПН^ ъТКПН^ является обязательной проектной точкой управления инвестиционной привлекательностью данных типов проектов и обязательным элементов формирования государственно-частного партнерства в проектах КОСЗТ. Предельный уровень таких затрат, за которым инвестиционные проекты комплексной застройки не эффективны для реализации оценивается, по мнению автора, на уровне не более 20-25% всех затрат и зависит от общего баланса эффективности. ТКПН^ территориальный кластер-портфель недвижимости по объектам социальной инфраструктуры (школы, детские сады, парки, зоны отдыха и прочие типы социально значимых объектов недвижимости согласно проектам планировки, генпланов застройки). К основным регулируемым объектам воспроизводства следует отнести общую совокупность территориальных кластер-портфелей недвижимости из трех типов ТКПН^ , ТКПН14 и ТКПН^. Соотношение суммарных эффектов и затрат на воспроизводство ТКПНД, ТКПН,2 и суммарных эффектов и затрат на воспроизводство ТКПН^ , ТКПНг4 и ТКПН^, будет определять общую эффективность проектов типа КОСЗТ. ТКПН.6 заключительным объектом воспроизводства в виде территориального кластер-портфеля является временная строительная инфраструктура для реализации проектов КОСЗТ. Вся вышеуказанная совокупность территориальных кластер-портфелей недвижимости определяет портфель заказов строительной компании и требуемый ее производственно-экономический потенциал, а также длительность жизненного цикла реализации таких проектов. 140 |
В качестве основных элементов управления коммерческой эффективностью всей комплексной жилой застройки следует отнести именно эти два кластер-портфеля воспроизводимой недвижимости. Это объясняется тем, что они определяют основные доходные потоки девелоперов в проектах КЖЗТ. Прочие обязательные атрибуты застройки являются инфраструктурными и социально-ориентированными. Рассмотрим их далее. ТКПН*3 —территориальный кластер-портфель объектов недвижимости на подключение к внешним инженерным сетям и выполнение полученных технических условий по внеплощадочным инженерным сетям; ТКПН*4 территориальный кластер-портфель недвижимости по внутриплощадочным инженерным объектам строительства данных типов проектов в рамках единой застройки территории. Это широкий комплекс объектов недвижимости внутри территории застройки инженерноинфраструктурного типа, в том числе дороги. Следует отметить, что сумма затрат на воспроизводство TKIIHi3 и ТКПН4 является обязательной проектной точкой управления инвестиционной привлекательностью данных типов проектов и обязательным элементом формирования государственно-частного партнерства в проектах КЖЗТ. Предельный уровень таких затрат, за которым инвестпроекты комплексной застройки не эффективны для реализации оценивается, по мнению автора, на уровне не более 20 25% всех затрат и зависит от общего баланса эффективности; ТКПН{5 —территориальный кластер-портфель недвижимости по объектам социальной инфраструктуры. Это школы, детские сады, парки, зоны отдыха и прочие типы социально значимых объектов недвижимости, согласно проектам планировки, генпланам застройки. Данные типы объектов воспроизводимой недвижимости выполняются за счет федеральных, региональных, муниципальных бюджетов или предусматривается частичное их возведение как части инвестиционного контракта с девелопером в рамках общего баланса эффективности проекта. 62 К основным регулируемым объектам воспроизводства следует отнести общую совокупность территориальных кластер-портфелей недвижимости из трех их типов ТКГТН/3, ТК1ТН.4 и ТКПН,-5. Соотношение суммарных эффектов и затрат на воспроизводство ТКПНД, ТКЕ0Ц2 и суммарных эффектов и затрат на воспроизводство ТКПН/З, ТКШ4;4 и ТКПН(5^ будет определять общую эффективность проектов типа КЖЗТ. TK nHj6 заключительный объект воспроизводства в виде территориального кластер-портфеля который включает временную строительную инфраструктуру для реализации проектов КЖЗТ. Это объекты в виде строительных вагончиков, площадок для складирования, временные дороги и подъездные пути, установка башенных кранов и прочие строительноинфраструктурные объекты недвижимости. Основные схемы размещения такой недвижимости определяются объектными стройгенпланами. Следует отмстить, что особенностью данных объектов воспроизводимой недвижимости ТКПН,1-6 является: их временный характер —только на период комплексной жилой застройки; объединенность всех кластер-портфелей единым земельным участком жилой застройки, единым девелопером-засгройщиком и единым жизненным циклом управления данным проектом; возможность наличия значительных темпов роста рыночной стоимости как отдельных кластерпортфелей, так и совокупного портфеля, по мере освоения СМР. При этом возможны синергетические эффекты в системе Dkgz из-за значительного прироста рыночной стоимости на заключительных стадиях строительства. Вся вышеуказанная совокупность территориальных кластер-портфелей недвижимости определяет портфель заказов ' и требуемый производственнофинансовый потенциал корпорации, а также длительность жизненного цикла реализации таких проектов. Окончательная функциональная детализация системы Dkf,z происходит и на уровне отдельных функции-задачи сквозного характера (fj). Их предлагается делить на правовые, социальные, технические,технологические, финансовые, инновационные и прочие функции-задачи как базы формирования |