|
разрабатывают первый вариант бизнес-плана. Научной гипотезой исследования принято предположение об установлении в качестве исходной единицы инвестиционной интенсивности строительства этапа F3D1 (земельного девелопмента), уровень перспективной подготовки строительства F3D°, который предлагается оценить экспертно, относительно последующего единичного этапа девелопмента. Данное предположение, как уже отмечалось, является исходной предпосылкой определения начального уровня организационно-экономической надежности системы девелопмента КОСЗТ и определяются автором как научная гипотеза исследования. В качестве экспертов использовались 12 человек, специалистов в области территориального планирования, а также руководителей высшего и среднего звена инвестиционно-строительных девелоперских организаций города Курска и работников высшей школы с данными компетенциями. Для оценки компетентности экспертов рассчитаны коэффициенты компетентности (kj) в зависимости от коэффициента самооценки (ksj) и групповой оценки (kg;). Для этого каждому эксперту предлагалось оценить себя и других экспертов по 10-ти бальной шкале, ориентируясь на следующие значения баллов: 10 эксперт специализируется по тематике территориального планирования, а также девелопмента в области КОСЗТ и практически работает по вопросам в сфере строительного бизнеса, высшей школы или государственного, муниципального управления, имеет по нему законченные теоретические или практические разработки (научные исследования, практический опыт в инвестиционно-строительных компаниях); 8 в практическом решении данного вопроса эксперт участвует, но этот вопрос не входит в сферу его узкой специализации; 5 вопросы экспертных оценок интенсивности инвестиций системы девелопмента КОСЗТ входят в сферу, тесно связанную с его узкой специализацией направления (смежная область практической деятельности); 233 |
. J 3 12 Оценка экономической надежности интенсивности инвестиций в комплексную жилую застройку на начальных стадиях девелопмента Выполним обоснование расчета принятых показателей экономической надежности Кэг по интенсивности инвестиций в КЖЗТ в начальных стадиях системы девелопмента. Учитывая, что при оценке экономической надежности на стадии jF;>D° отсутствуют реальные данные по объемам инвестиций и срокам их реализации, а также то, что документы на этой стадии лишь предшествуют расчетам интенсивности в последующем, выполним эти расчеты экспертно. За основу расчета взяты принятые во второй главе теоретические предпосылки расчета экономической надежности как расчетная система интенсивности инвестиций в комплексную жилую застройку типа Кэг° [FiD°'lv] = К ЭГ0 У-КЭГ0Т ( 3 . 1) Учитывая, что расчетные данные по локальным коэффициентам Кэг 0 v и Кж07 отсутствуют и лишь предшествуют расчетам интенсивности инвестиций в строительстве, автором было принято решение оценивать экспертно итоговое значение К эг° [FbD°], которое не должно равняться единице и быть меньше ее. В качестве начального значения интенсивности инвестиций в системе девелопмента принята интенсивность на стадии F ^D , т.е. стадии девелопмента земельных участков по комплексной жилой застройке территорий. Этот этап предусматривает приобретение земельных участков преимущественно на аукционах и последующее оформление прав собственности или аренды. Именно здесь девелоперские корпорации впервые выполняют ТЭО инвестиции в застройку типа КЖЗТ и разрабатывают первый вариант бизнес-плана. Именно поэтому в качестве научной гипотезы исследования принято предположение об установлении в качестве исходной величины 1,0 инвестиционной интенсивности строительства этапа F$Dl (земельного девелопмента), а предшествующий ему уровень перспективной подготовки строительства F$D предлагается оценить экспертно, относительно последующего единичного этапа девелопмента. 97 Данные предположения, как уже отмечалось, являются исходными предпосылками для определения начального уровня экономической надежности системы девелопмента КЖЗТ и определяются автором как научная гипотеза исследования. В качестве экспертов были представлены 12 специалистов в области территориального и градостроительного планирования, а также руководителей высшего и среднего звена инвестиционно-строительных девелоперских организаций города Пензы и работников высшей школы с данными компетенциями. * Для оценки компетентности экспертов рассчитаны коэффициенты компетентности (кг) в зависимости от коэффициента самооценки (kst) и групповой оценки (kgi). Для этого каждому эксперту предлагалось оценить себя и других экспертов по 10-балльной шкале ориентируясь на следующие значения баллов: 10 — эксперт специализируется по тематике территориального и градостроительного планирования, а также девелопмента в области комплексной жилой застройки и практически работает по вопросам в сфере бизнеса, высшей школы или государственного, муниципального управления, имеет по нему законченные теоретические или практические разработки (научные исследования, практический опыт работы в инвестиционно-строительных компаниях); 8 в практическом решении данного вопроса эксперт участвует, но этот вопрос не входит в сферу его узкой специализации; 5 вопросы экспертных оценок интенсивности инвестиций системы девелопмента комплексной жилой застройки входят в сферу, тесно связанную с его узкой специализацией направления (смежная область практической деятельности); 3 вопрос экспертных оценок интенсивности инвестиций системы девелопмента комплексной жилой застройки не входит в сферу, тесно связанную с его узкой специализацией направления (например, знакомство с проблемой по 98 |