|
средой и выполняется преимущественно на муниципальном (государственном) уровне власти в период подготовки купли-продажи земельных участков под застройку. Исследования автора показали, что характер изменений NPV по проектами классического девелопмента по проектам КОСЗТ имеет классический вид жизненного цикла развития системы по показателю NPV, показанный на рис. 4.9. При этом рыночная стоимость проекта изменяется по принципиальной модели от Pj до Рп. Рис. 4.9. Графическая интерпретация моделирования графика эффективности реализации проектов комплексной жилой застройкой в системе Dkgz по показателю NPV Дополнительным обязательным вопросом эффективности системы девелопмента КОСЗТ является эффективность планирования стоимости приобретения земельного участка на ранних стадиях вхождения жилищной компании в проект. В этой связи требуется также определение как рыночной стоимости земельного участка, так и его ЧДД (NPV). Данный вопрос 241 |
NPV); индекс доходности инвестиций (ИД, или PI); внутренняя норма доходности (IRR); срок окупаемости инвестиций (РВ). Следует отметить специфику определения показателей эффективности для проектов комплексной жилой застройки. Она заключается в необходимости учета эффекта масштаба застройки и тех особенностей проектов, которые отмечены ранее в первой главе. Поэтому как в целом по проекту, так и по отдельным локальным частным проектам в составе КЖЗТ необходимо: во-первых, выделение очередей и этапов строительства (ZZT3*); во-вторых, разделение всего участка застройки на локальные малые участки застройки с едиными кластер-объектами недвижимости территориального воспроизводства (1ХТКПН{); в третьих, интеграция эффективности системы по этапам жизненного цикла девелопмента по FsDoav* Таким образом, интегральная модель общей эффективности управления проектами Эо в системе корпоративного девелопмента Dkgz ;t будет иметь вид: 3olDA,,;0;']= I3 Mv ( Z r r,-;2TKnH,;ZF3DI.1v) (2.9) При этом из данной модели эффективности для корпоративного уровня управления исключен этап FjD 0, как этап перспективной подготовки строительства. Этот этап для жилищной корпораций является внешней средой и выполняется преимущественно на муниципальном (государственном) уровне власти в период подготовки купли-продажи земельных участков под застройку. Исследования автора показали, что характер изменений NPV по проектам классического девелопмента КЖЗТ имеет классический вид экономического жизненного цикла развития системы по показателю NPV, показанный на рис. 2.2. При этом рыночная стоимость проекта изменяется по принципиальной модели от Р\ ДОРп Дополнительным обязательным вопросом эффективности системы девелопмента КЖЗТ является эффективность планирования стоимости приобретения земельного участка на ранних стадиях вхождения жилищной 70 компании в проект. В этой связи требуется также определение и контроль как рыночной стоимости земельного участка, так и его ЧДД (NPV). Данный вопрос эффективности относится к другой разновидности девелопмента —земельному девелопменту, или Land-девелопменту. Обзор теории по этому вопросу показал, что эту проблему изучал в своем исследовании И.Н. Сегаев в части функционально-системного моделирования Land-девелопмента комплексной жилой застройки совместно с решением вопросов экономической эффективности этой системы69. Рисунок 2.2 Графическая интерпретация моделирования графика эффективности реализации проектов комплексной жилой застройкой в системе по показателю NPV При мониторинге эффективности также необходимы дополнительные индикаторы влияния стоимости всего проекта комплексной жилой застройки на стоимость бизнеса всей компании. Данный вопрос относится к категории 69Сегаев И.Н. Девелопмент земельных участков в жилищных корпорациях при комплексном освоении территории: дис канд. экон. наук: 08.00.05. Пенза, 2010. С. 6 6 -7 3 . 71 |